（2012）浙麗民終字第215號
——浙江省麗水市中級人民法院(2012-9-17)
浙 江 省 麗 水 市中 級 人 民 法 院
民 事 判 決 書
（2012）浙麗民終字第215號
上訴人（原審原告、反訴被告）浙江××開發(fā)股份有限公司，住所地：麗水市××號。
法定代表人陳甲。
委托代理人季某某。
被上訴人（原審被告、反訴原告）吳某。
委托代理人陳乙。
上訴人浙江××開發(fā)股份有限公司因房屋租賃合同糾紛一案，不服龍泉市人民法院（2010）麗龍民初字第700號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭公開開庭審理了本案。上訴人浙江××開發(fā)股份有限公司的委托代理人季某某，被上訴人吳某的委托代理人陳乙到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原審認定，2008年3月6日，因被告經營需要，原告將其所有的位于龍泉市同心江南花園C6幢商業(yè)用房主樓共三層及裙樓東邊二樓的商業(yè)用房出租給被告使用，面積計2400平方米，并于當日簽訂了《房屋租賃合同》，該合同約定：租用期限為2008年7月1日至2014年6月30日，租金為第一年230000元，第二、第三年為320000元，第四、五年為430000元，第六年為490000元，第一年的租金為每六個月支付一次，之后的房租為每年支付一次，租金提前30天支付，逾期付款每日按租金總額的5‰計付滯納金，如逾期30天未支付租金，出租方有權終止租賃協(xié)議。2008年6月15日，雙方又簽訂了《補充協(xié)議》，約定將原告所有的位于龍泉市同心江南花園C6幢C10號面積為177.8平方米的商業(yè)用房出租給被告，租期與原租賃合同期限相同，租金為第一年17069元，第二、第三年為23470元，第四、五年為32004元，第六年為36271元，租金支付辦法和違約責任與原租賃合同的約定相同。合同簽訂后，原告將房屋交付被告使用，被告依約支付了第一年的租金，被告在第二年經營過程中，發(fā)現(xiàn)承租主樓的三樓房屋漏水，造成該部分房屋無法使用及裝修受損，在與原告交涉無果后，故被告在支付了150000元租金后，對于當年的租金余款要求原告在處理完房屋滲漏問題后再行支付，其中最后一筆租金計人民幣100000元支付的時間為2010年12月30日。后原告一直未對該房屋滲漏問題進行處理。
原審法院認為，原告與被告訂立的房屋租賃協(xié)議，系雙方真實意思表示，合法有效。本案在履行合同的過程中，被告在發(fā)現(xiàn)所租賃房屋存在滲漏致使無法正常使用的情況下，要求原告對于該滲漏先予解決，但因原告一直未能解決，從而被告在支付部分租金后，對于余下的租金沒有在約定的期限內支付，該行為不應當認定被告存在違約，故對于原告要求解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》和《補充協(xié)議》及要求被告騰退該租賃房屋的請求不予支持。但被告應按合同約定支付租金，其中2009年7月1日至2010年6月30日房租費尚有193470元未支付，并支付2010年7月1日起至2012年6月30日的租金805474元。因本案系租賃房屋存在瑕疵，被告未支付租金的行為不存在違約，故對于原告要求被告支付違約金的請求，不予支持。被告吳某作為房屋承租人在經營過程中，發(fā)現(xiàn)租賃房屋存在漏水需要維修時，原告浙江××開發(fā)股份有限公司作為租賃房屋的出租人，應當履行租賃物的維修義務，并對于因該出租房屋存在瑕疵導致被告因此受損的裝修部分損失135583元，應當承擔賠償責任。同時，被告吳某在發(fā)現(xiàn)所承租的房屋三樓部分存在滲漏而無法經營后，在通知原告無果的情況下，未能自行對該滲漏進行處理，亦未采取適當?shù)拇胧┲率箵p失擴大，故對于其承租的房屋主樓第三層的房屋，要求降低或減少租金的反訴請求，不予支持。原告于2010年11月29日提起訴訟后，被告于2010年12月30日又支付了100000元的租金，故對于被告提出的原告要求支付租金的請求已經超過法定訴訟時效的抗辯理由，不予支持。對于被告吳某在反訴中提出的要求原告疏通下水管道或者責令其賠償相應費用30000元的請求，因未提供相應證據予以支持，故對于該反訴請求，不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十九條、第二百二十條、第二百二十一條、第二百二十七條的規(guī)定，判決：一、被告（反訴原告）吳某于本判決生效之日起三十日內支付原告（反訴被告）浙江××開發(fā)股份有限公司從2009年7月1日始至2012年6月30日的房屋租金998944元；二、原告（反訴被告）浙江××開發(fā)股份有限公司于本判決生效之日起三十日內支付被告（反訴原告）吳某裝修部分損失135583元；以上一、二款相抵，被告（反訴原告）吳某應支付原告（反訴被告）浙江××開發(fā)股份有限公司人民幣863361元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。三、駁回原告（反訴被告）浙江××開發(fā)股份有限公司的其他訴訟請求；四、駁回被告（反訴原告）吳某的其他反訴訴訟請求。本案案件受理費9036元，由被告（反訴原告）吳某負擔。反訴案件受理費3012元，由原告（反訴被告）浙江××開發(fā)股份有限公司負擔。
浙江××開發(fā)股份有限公司不服原審判決，上訴稱，1、原審認定事實錯誤。原判認定因被上訴人承租的三樓房屋漏水，造成該房屋無法使用及房屋受損，在與上訴人交涉無果后才拖欠房屋租金，與事實不符。被上訴人在承租了上訴人所有的房屋后，對房屋的一、二層先行進行裝修，而三樓是于2010年6月才進行裝修的，三樓漏水發(fā)生的原因也是因其他住戶裝修引起，只要被上訴人自行抬高門檻或用沙某抵擋雨水即可，況且，上訴人對三層漏水一事并不知曉，因此，三樓漏水不是被上訴人拒付租金的理由；2、原審判決自相矛盾。原判認定被上訴人對房屋漏水未采取適當?shù)拇胧┲聯(lián)p失擴大，同時又判決被上訴人裝修損失均由上訴人賠償，相互矛盾，何況，該損失中還包括很大一部分仍存在價值的物品，如空調、抽水馬桶等；3、上訴人拒交房屋租金的行為，已構成嚴重違約。被上訴人承租的房屋漏水是在2010年6月以后，在此之前被上訴人應累計支付上訴人房屋租金686940元，而被上訴人僅支付5萬元，可見，被上訴人拖欠房屋租金在先，即使房屋進水需上訴人維修，被上訴人也應及時通知上訴人，況且依照合同法相關規(guī)定，被上訴人也可自行維修，維修費由上訴人負擔。綜上，請求二審法院撤銷原判，判決上訴人與被上訴人解除租賃合同并判決被上訴人騰退租賃房屋。
被上訴人吳某答辯稱，一審判決認定事實清楚，判決結果公正。被上訴人之所以遲延交付部分房屋租金，主要原因是因為上訴人不履行相關合同義務，不能保證被上訴人使用租賃房屋。被上訴人承租本案所涉房屋后，對一至三層均進行裝修，后被上訴人承租的房屋三層漏水，露臺水倒流，使被上訴人無法正常使用房屋，裝修投入報廢，并且該房屋水管下水道嚴重堵塞。對上述情況，被上訴人多次要求上訴人處理，而上訴人均置之不理，并且，上訴人還將該房屋平臺出租給其他人使用，導致被上訴人對該房屋相關設施維修存在障礙，因此，上訴人不能保證被上訴人承租的房屋在租賃期間的正常使用，致使被上訴人不能達到租賃房屋所應使用的目的，是被上訴人遲延支付租金的主要原因。另外，被上訴人在上訴人起訴前又支付給上訴人100000元租金。請求二審法院駁回上訴，維持原判。
二審期間，因雙方當事人對本案所涉租賃房屋第三層的裝修時間有爭議，上訴人主張根據麗水新時代資產評估有限公司陳述，第三層房屋于2010年6月份裝修。被上訴人主張，其于2008年承租了該房屋后，即對一至三層進行了全部裝修，新時代資產評估有限公司就租賃房屋第三層裝修時間的陳述無依據。就雙方爭議的該問題，本院向麗水市新時代資產評估有限公司評估人員進行了進一步了解。2012年8月25日，麗水新時代資產評估有限公司對該問題作出補充“說明”，該“說明”認為，其作出的麗新評報字（2012）9號報告書中陳述的“委估樓層于2010年6月裝修”的時間對本報告評估值無直接影響，同時在評估時未取得委估樓層裝修時間的相關書面依據。對麗水新時代資產評估有限公司作出的該“說明”，上訴人認為其形式不符合證據要求，且從該“說明”可以看出，新時代資產評估有限公司的評估也是很隨意的。被上訴人吳某認為，麗水新時代資產評估有限公司的該“說明”是真實、合法的。被上訴人一再聲明租賃房屋第三層是同一、二層一起裝修的，麗新評報字（2012）9號評估報告中有關第三層裝修時間的陳述是無依據的。本院認為，對于有缺陷的鑒定結論，可以通過補充鑒定的方法解決。麗水新時代資產評估有限公司作出的（2012）9號評估報告書對本案所涉租賃房屋裝修時間未作認真了解，現(xiàn)對該問題作出的補充“說明”，應予采納。本院經審理對一審判決認定的事實予以確認。
本院認為，被上訴人吳某在使用本案所涉租賃房屋過程中發(fā)現(xiàn)房屋滲漏，致使該房屋第三層無法使用，在吳某向上訴人要求解決房屋滲漏問題和雙方協(xié)商減少租金問題過程中，部分租金遲延交付的行為不構成違約，上訴人提出被上訴人遲延交付租金的行為已構成違約的主張，理由不足，一審判決未支持上訴人要求解除雙方簽訂的租金合同的主張，并無不當。上訴人還主張被上訴人裝修房屋因滲漏造成的損失中包含了部分仍存在價值的物品，該部分價值應在裝修損失中予以扣除。但麗水新時代資產評估有限公司作出的評估報告中，對被上訴人裝修損失的評估并未包括殘余價值。故上訴人的該上訴理由依據不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費3012元，由上訴人浙江××開發(fā)股份有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判長鄒一峻
審判員余慧娟
代理審判員程允平
二O一二年九月十七日
本件與原本核對無異
代書記員 吳美珠
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