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浙江省麗水市中級人民法院


民 事 判 決 書






(2012)浙麗民終字第375號






上訴人（原審原告）胡某某。


委托代理人騰某某。


被上訴人（原審被告）龍泉市××貨××司。住所地：龍泉市××××號。


法定代表人壽某某。


委托代理人葉某某。


上訴人胡某某因與被上訴人龍泉市××貨××司（以下簡稱百××××司）房屋租賃合同糾紛一案，不服龍泉市人民法院于2012年11月15日作出的（2012）麗龍民初字第197號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，上訴人胡某某及委托代理人滕××、被上訴人百××××司委托代理人葉某某到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。


原審法院查明：2001年，被告百××××司通過原龍泉市百××××司改制，取得龍泉市××××號（原××大樓）的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。后被告百××××司將該房屋出租給龍泉市甲總公司。2007年，龍泉市甲總公司將該房屋的第一層西首三間店面轉(zhuǎn)租給原告胡某某經(jīng)營餐飲使用。同年11月26日，龍泉市甲總公司與原告胡某某簽訂了一份房屋租賃合同，合同約定租賃期限共60個月，自2007年7月26日起至2012年7月26日止，共計五年。前三年租金為每年23.8萬元，第四年、第五年每年租金為24.8萬元。合同簽訂后，雙方均按合同履行了權(quán)某義務(wù)。2010年7月12日，經(jīng)龍泉市甲總公司、原告胡某某、被告百××××司共同協(xié)商同意，變更為原房屋租賃合同所有條款由被告百××××司履行，租賃押金1萬元，以后由被告百××××司支付給原告胡某某。2011年6月26日，原告支付給被告百××××司2011年7月26日至2012年7月26日的租金24.8萬元。2012年2月至3月期間，原龍泉市百××××司部分職工認為原龍泉市百××××司改制存在問題，損害其利益為由，曾到原告租賃的店面聚集。原告認為由于被告的原因，導(dǎo)致原告的合同目的不能實現(xiàn)，故訴至法院。


原審法院審理認為：原告胡某某與被告百××××司簽訂的房屋租賃合同系雙方當事人真實意思表示，合法有效。被告百××××司作為出租人，通過改制已取得本案涉訴房屋產(chǎn)權(quán)，并將租賃物交付原告，已履行了合同義務(wù)。對于原龍泉市百××××司部分職工的行為，首先原龍泉市百××××司與被告百××××司不是同一主體，其次該部分職工是認為原龍泉市百××××司改制存在問題，損害其利益，才到原告租賃的店面聚集，其并未對原告胡某某和被告百××××司主張某某，被告百××××司作為出租人不存在過錯和違約行為，故對原告胡某某要求解除合同，并要求被告百××××司返還租金、賠償損失的訴訟請求不予支持。因原告胡某某與被告百××××司簽訂的房屋租賃合同履行期限至2012年7月26日止，現(xiàn)已到期，雙方的合同權(quán)某義務(wù)已終止，被告應(yīng)按合同約定返還原告合同保證金10000元。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十八條、第二百二十八條，判決：一、被告龍泉市××貨××司在本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告胡某某合同保證金10000元；二、駁回原告胡某某的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費7920元，由原告胡某某負擔7870元，被告龍泉市××貨××司負擔50元。


宣判后，胡某某不服原審判決，上訴稱：（一）一審判決理由錯誤。一審判決認為原百××××司部分職工認為原龍泉市百××××司改制存在問題，損害其利益，才到原告租賃的店面聚集，其并未對原告胡某某和被告百××××司主張某某，被告百××××司作為出租人不存在過錯和違約行為。一審這一判決理由與客觀事實不符，也與法律規(guī)定相悖。上訴人向一審法院提交的原龍泉市百××××司全體職工送達給上訴人的通知載明的內(nèi)容，明確表明原龍泉市百××××司全體職工認為本案的租賃物百貨大樓是其創(chuàng)建，與其存在利益關(guān)聯(lián)，并直接針對本案的租賃物向上訴人主張某某，而且直接造成了上訴人不能使用租賃物進行正常的經(jīng)營活動。被上訴人對原百××××司部分職工干涉××大樓使用的行為處置不力，導(dǎo)致上訴人不能使用，顯然系被上訴人未依法保持租賃物在租賃期間符合約定用途。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，因第三人主張某某，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。這明確規(guī)定了出租人對租賃物的權(quán)某瑕疵擔保責(zé)任，其包括五個要件，第三人向某租人主張某某、第三人主張某某妨礙承租人對租賃物的使用和收益、第三人主張的權(quán)某須某某在租賃物交付前、承租人在合同成立時不知道權(quán)某有瑕疵、承租人通知出租人，出租人未能及時有效救濟。本案滿足上述的五個要件，被上訴人作為承租人應(yīng)當承擔租賃物的瑕疵擔保責(zé)任。（二）一審判決認證錯誤。一審法院認為上訴人在一審提交的證據(jù)3、5，只能證實原龍泉百××××司部分職工認為企業(yè)改制存在問題曾到上訴人租賃的房屋聚集。上訴人在一審提交的證據(jù)3明確表明原百××××司全體職工針對租賃物主張某某，證據(jù)5是原百××××司職工聚集場面的照面，能直觀反映出聚集造成上訴人的餐飲店無法營業(yè)。一審法院對被上訴人提供的證據(jù)未作出認證，顯然存在程序錯誤。綜上，請求二審法院撤銷原判決，改判支持上訴人的一審訴請。


被上訴人龍泉市××貨××司辯稱：（一）原審判決認定事實清楚。答辯人合法取得和擁有本案訟爭的租賃物，答辯人依據(jù)合同的約定將租賃物交付給上訴人使用，履行了合同義務(wù)。原百××××司部分職工到百××××司門口進行聚集活動，與答辯人無關(guān)，屬于一種他人擾亂社會公共秩序的行為，應(yīng)由公安機關(guān)處理。答辯人購買百貨大樓的資產(chǎn)程序合法，原百××××司與答辯人龍泉市××貨××司沒有任何某系，對該行為，答辯人不存在過錯，無需承擔責(zé)任。如果第三人對上訴人實施了侵權(quán)行為，因第三人的侵權(quán)所致的損失，上訴人應(yīng)向第三人主張。本案租賃物不存在權(quán)某瑕疵，答辯對租賃物擁有合法的房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證。根據(jù)上訴人自己提供的證據(jù)《通知》的內(nèi)容，原百××××司職工活動地點僅限于百貨大樓門口，不影響店內(nèi)經(jīng)營，沒有向上訴人主張某某。故答辯人認為第三人對涉案房屋主張某某沒有事實依據(jù)。（二）一審法院對證據(jù)的采信完全正確。一審法院對上訴人在一審期間提交的證據(jù)3、4、5的認定合法，證據(jù)采信正確。綜上，請求二審法院駁回上訴，維持原判。


二審中，上訴人胡某某向本院提交了下列證據(jù)：證據(jù)一、照片4張，待證在一審判決后，原百××××司部分職工以紅字形式對百貨大樓主張某某，并在上訴人店門噴了紅某。證據(jù)二、照片11張，待證原百××××司部分職工不定期到上訴人店門聚集，民警也未能有效疏散。證據(jù)三、影像資料一份，待證2012年3月13日，原百××××司部分職工在上訴人店內(nèi)及門口聚集，警察在場的情況下也無法疏散。證據(jù)四、報告兩份，待證原百××××司部分職工2007年及2008年以向有關(guān)部門發(fā)送書面報告的形式對本案租賃房屋主張某某。對上訴人胡某某提交的證據(jù)，被上訴人龍泉市百貨責(zé)任有限公司質(zhì)證認為：證據(jù)一、二不符合新證據(jù)要求，而且照片未顯示拍攝時間，從照片上也看不出是原百××××司職工，無法認定發(fā)生的事實。證據(jù)三不符合新證據(jù)要求，不予質(zhì)證。證據(jù)四也不屬于新證據(jù)，且是復(fù)印件，對真實性有異議。本院經(jīng)審查作如下認定：證據(jù)一、二形成時間不能確定，本院不予采信；證據(jù)三上訴人待證的事實，一審法院事實認定部分已經(jīng)予以認定，本院對該證據(jù)不予審查；證據(jù)四上訴人未提供原件，復(fù)印件與原件不能進行核對，本院不予采信。本院對一審判決認定的事實予以確認。


本院認為：被上訴人龍泉市××貨××司與原龍泉市百××××司并非同一主體，案外人原龍泉市百××××司部分職工認為企業(yè)改制存在問題，損害其權(quán)益，故到上訴人承租的店面聚集，該些職工的行為不屬于被上訴人龍泉市××貨××司的行為。被上訴人龍泉市××貨××司通過企業(yè)改制合法取得涉案租賃物的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，現(xiàn)有證據(jù)不足以認定涉案租賃物存在權(quán)某瑕疵，上訴人胡某某認為被上訴人龍泉市百貨責(zé)任有限公司應(yīng)承擔權(quán)某瑕疵擔保責(zé)任，該主張依據(jù)不足，本院不予支持。綜上，原審認定事實清楚，適用法律正確，處理并無不當，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：


駁回上訴，維持原判。


二審案件受理費7870元，由上訴人胡某某負擔。


本判決為終審判決。














審 判 長 周小蘭


審 判 員 余慧娟


審 判 員 程允平






二0一二年十二月十九日


本件與原本核對無異


代 書記員 吳美珠