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浙江省麗水市中級人民法院


民 事判 決 書


（2012）浙麗民終字第231號






上訴人（原審原告）李某某。


上訴人（原審原告）施甲。


委托代理人陳某。


被上訴人（原審被告）王某某。


被上訴人（原審被告）呂某某。


委托代理人施乙。


委托代理人蔣某某。


原審第三人浙江××開發(fā)有限公司，住所地縉云縣××路××號。


法定代表人趙甲。


上訴人李某某、施甲為與被上訴人王某某、呂某某，原審第三人浙江××開發(fā)有限公司物權糾紛一案，不服縉云縣人民法院（2011）麗縉民重字第2號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭于2012年8月14日公開開庭對本案進行了審理。上訴人李某某、施甲及其委托代理人陳某、被上訴人王某某、呂某某及其委托代理人施乙、蔣某某到庭參加訴訟，原審第三人浙江××開發(fā)有限公司未到庭參加訴訟。本案經本院審判委員會討論決定，現(xiàn)已審理終結。


原判認定，兩原告系夫妻。2001年7月5日，原告施甲與朝暉新村聯(lián)建商住房籌建辦公室簽訂房屋認購協(xié)議，認購編號為1號的營業(yè)用房一間兩層，房屋建筑面積底層25.42平方米，二層33.37平方米。在該認購協(xié)議尾部附有“一次性付清優(yōu)惠3%，實付房款為163367.00元”的內容。之后，原告施甲登記取得了縉房權證字第A06434號房屋所有權證，登記房屋坐落縉云縣五云鎮(zhèn)朝暉路2-26號，設計用途營業(yè)、輔助用房，房屋總層數6層，所在層數1、2層，建筑面積為58.69平方米。


兩被告系夫妻。2002年7月30日，被告呂某某與朝暉新村聯(lián)建商住房籌建辦公室簽訂房屋認購協(xié)議，認購編號為22幢101號房屋，房屋建筑面積154平方米。在該認購協(xié)議尾部附有“住宅南邊裙房某臺面積約三十三平方米，使用權歸乙方，所有權屬公有，乙方負責平臺維修”的內容。被告呂某某于2003年8月18日取得該認購房屋的縉房權證字第A06618號所有權證，登記房屋坐落五云鎮(zhèn)朝暉新村22幢101房，設計用途住宅，房屋總層數6層，所在層數3層，建筑面積139.70平方米。


朝暉新村聯(lián)建商住房建設項目，是以徐某某作為受讓方于2001年3月13日與縉云縣土地管理局簽訂國有土地使用權出讓合同，取得出讓地塊而開發(fā)的商品房。2001年3月15日，徐某某以朝暉新村聯(lián)建商住房籌建辦公室的名義取得縉云縣建設局頒發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證，批準建筑面積8569.9平方米，分1#樓、2#樓工程。工程由國家電力公司華東勘察設計研究院設計，由縉云縣第三建筑工程某司某建。此后，朝暉新村聯(lián)建商住房建設項目的開發(fā)以及竣工驗收等事項均以朝暉新村聯(lián)建商住房籌建辦公室的名義進行。2001年11月5日，主體工程驗收，2002年4月2日，朝暉新村聯(lián)建商住房1#樓、2#樓工程完成某工驗收。朝暉新村聯(lián)建商住房籌建辦公室從成某某至消亡均未經工商注冊登記，商住房的售后及維修也沒有相關的權乙務承受者。建成后的朝暉新村聯(lián)建商住房建設項目沒有設立物業(yè)及業(yè)主委員會等機構。


原告購買的2-26號商業(yè)、輔助用房和被告購買的22幢101室均屬于1#樓工程。1#、2#樓主體工程為坐北朝南六層住宅樓（又稱為主樓）。1#樓的西立面南、北方向因地勢和落差的關系，將底層和二層設計建為坐東朝西二層商業(yè)、輔助用房及部分車庫。原告購買的2-26號商業(yè)、輔助用房屬于1#樓的商業(yè)、輔助用房，在被告呂某某房屋認購協(xié)議尾部附注中稱為“裙房”。被告呂某某22幢101室住宅為1#樓所在層的第三層西首101室（底層和二層為商業(yè)、輔助用房）。原告施甲2-26號商業(yè)、輔助用房坐東朝西與1#樓六層主體住宅樓南面相鄰，毗鄰被告呂某某的101室住宅。該商業(yè)、輔助用房二樓屋頂地面與被告呂某某101室地面大致持平。屋頂建筑設計為“不上人平屋面”，現(xiàn)屋面的東、西、南三面建有高度為1M的封閉式圍欄。被告101室住宅陽臺在建筑設計時與該平面屋頂之間并不相通和相連，是開發(fā)商在房屋建成并交付被告前，在該平面屋頂與被告的陽臺之間加建了一條連接通某，使被告的房屋陽臺與原告的平面屋頂之間相互貫通連接。在1#樓西側外墻上，層高大致在101室地面及2-26號商業(yè)、輔助用房某面屋頂持平處有一段裸露的檐溝，該檐溝從南向北連接1#樓整個西側外墻至2#樓毗鄰處止。檐溝之上原設計并建有琉璃瓦朝西邊坡式覆蓋，因雨水滲入使檐溝內長期積水，導致積水滲入101室，使被告住宅內地板受潮。2007年，經開發(fā)商維修，將覆蓋西側墻外從101室起至2-26號商業(yè)、輔助用房某面屋頂北墻止該部分檐溝之上的琉璃瓦予以拆除，使原先被琉璃瓦覆蓋的檐溝暴露在外形成積水槽，為使積水順利排出，開發(fā)商在檐溝最南端，也即2-26號商業(yè)、輔助用房西墻與南墻屋頂連接處挖掘了一個排水孔，并安裝了排水管道，用于檐溝排水。


2001年7月5日，施甲與開發(fā)商簽訂房屋認購協(xié)議時，未對其認購的2-26號房屋平面屋頂的權屬進行特別約定。而2002年7月30日，開發(fā)商在與呂某某簽訂房屋認購協(xié)議時，為發(fā)揮101室住宅使用功效，在認購協(xié)議尾部以附注的形式將原告2-26號平面屋頂的使用權讓與被告使用，并約定由被告負責平面屋頂的維修義務，同時保留平面屋頂的所有權歸公有。


2003年至2004年初，被告對101室住宅進行裝修時，在2-26號營業(yè)用房的平面屋頂上鋪設了花崗巖地磚，在西北角安置了一個洗衣池，洗衣池的排水管接入平臺建筑時原有的下水管進行排水。被告還在平面屋頂的東邊、北邊和西邊的圍欄上安置了鋁合金管作為晾衣架。2005年被告入住101室后，對2-26號營業(yè)用房某面屋頂進行晾曬衣物，放置花盆、洗衣機等功能使用。


2003年4月，原告發(fā)現(xiàn)營業(yè)用房二樓天花板滲水系屋頂漏水導致。2004年，原告發(fā)現(xiàn)營業(yè)用房二層南面墻體受潮滲水要求開發(fā)商維修。2005年，開發(fā)商對2-26號營業(yè)用房二層天花板進行維修，安裝吊頂。同年7月10日，在第三人副總經理趙景某及項目經理王耀貴的見證下，原、被告訂立協(xié)議，約定：原告營業(yè)用房屋頂由被告負責永久維修；原告所受到漏水的損失由被告承擔賠償；如遇漏水，原告應以書面形式及時通知被告，被告在一個月內進入修理，并在半年內修理完好，否則，原告屋頂停止被告使用；原告不得隨便在屋頂上打洞等內容。


2007年6月26日，原告以書面形式通知被告屋頂漏水導致其房屋南墻內側有部分石灰脫落，后被告對平面屋頂進行了維修。為了防止雨水滲透，被告在屋頂圍欄上進行了加寬覆蓋，并在營業(yè)用房南墻外側排水管出口部位進行了防漏水維修。2008年，被告對平面屋頂和檐溝再次進行了維修，但2-26號營業(yè)用房二樓天花板和南墻內側墻壁依然有漏水現(xiàn)象。


2010年6月22日，原告以被告侵占平臺、違法裝修為由，要求有關部門解決。縉云縣建設局、縉云縣公安局等單位先后作了協(xié)調，均無果。原告遂向法院提起訴訟。


原審法院經審理認為，《中華某某共和國物權法》所指的建筑物區(qū)分所有人的專有所有權是指業(yè)主對專屬自己的，由建筑材料組成的，在構造上和使用上具有獨立性的特定建筑空間所享有的所有權。該專有部分，在構造上能夠明確區(qū)分，具有排他性且可獨立使用的作為區(qū)分所有權甲的的建筑物部分。原告在向朝暉新村聯(lián)建商住房籌建辦公室購買朝暉路2-26號商業(yè)、輔助用房時并未將其平面屋頂的所有權和使用權列入其房屋認購協(xié)議之中。同時，也不屬于最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規(guī)定的“規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分”情形。而被告在購房時開發(fā)商卻以附注的形式將該平面屋頂使用權列入被告22-101住宅的房屋認購協(xié)議之中，約定屋頂平臺歸被告使用并由被告負責維修，但開發(fā)商保留了該房屋平面屋頂的所有權屬公有。因此，依據上述法律規(guī)定，原告并不享有對朝暉路2-26號平面屋頂的專屬所有權，依原告的房屋認購協(xié)議，原告也不享有對朝暉路2-26號平面屋頂的使用權。雖然，原告所購買的2-26號營業(yè)用房某面屋頂的建筑初期與22-101室住宅并不相互貫通，但開發(fā)商在出售并交付22-101室住宅前已將2-26號營業(yè)用房某面屋頂東北角與22-101室住宅陽臺之間加建通某使之相互貫通。此后，在被告使用該平面屋頂的過程中，原、被告雙方又于2005年7月10日簽訂了平面屋頂的使用與維修的協(xié)議，依協(xié)議約定，被告在使用原告平面屋頂的同時要負責屋頂平臺的維修義務。故原審法院認為，雖然開發(fā)商在與被告呂某某簽訂的房屋認購協(xié)議中，未征得原告以及1號樓全某某屋所有人和使用人的同意將2-26號營業(yè)用房的平面屋頂使用權交與被告使用，但從被告對2-26號營業(yè)用房某面屋頂進行使用初始，原告以及1#樓全某某屋所有人和使用人并未對開發(fā)商就平面屋頂的所有權及使用權提出異議，在此后被告的使用過程中，原、被告仍對平面屋頂的使用和維護達成了協(xié)議。此協(xié)議系原、被告雙方對平面屋頂的使用權和維護達成的真實意思表示，其內容沒有違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，既有利于平面屋頂價值的利用，又無損于原、被告及他人的利益，該協(xié)議具有合同效力。且在本案的審理過程中，1#樓除原告之外的其他房屋所有人對被告使用2-26號平面屋頂，均給予確認，被告據此對2-26號平面屋頂享有使用權。故原告要求確認2-26號屋頂專有權的主張，沒有法律依據，不予支持。


對于原告要求被告消除危險、停止對2-26號屋頂平臺的使用，并移除被告在屋頂上增設的花崗巖地磚、洗衣機、洗水池、晾衣架、花盆等一切物品的訴訟請求問題。鑒于被告依房屋認購協(xié)議、與原告達成的平面屋頂使用協(xié)議以及1#樓其他房屋所有權人的確認，被告依約取得2-26號平面屋頂的使用權，其在使用過程中，除了生活中日�；顒又�外，未對平面屋頂進行危險作業(yè)，以及增設其他破壞性的設施。被告在平面屋頂上所進行的增設花崗巖地磚、洗水池、晾衣架、放置洗衣機、花盆物品的功能使用屬于對平面屋頂的合理使用范圍，故原告的該訴訟請求，不予支持。


對于原告要求被告拆除朝暉小區(qū)22-101室通往2-26號屋頂的通某，恢復朝暉路2-26號屋頂（包括西側屋檐）和22-101室陽臺至縉云××朝暉新村商住房建設建筑圖紙所示原狀的訴訟請求問題。開發(fā)商在2-26號平面屋頂與22幢101室之間建造的連接通某后雖未在建筑圖紙上進行變更設計的備案，但該連接通某系開發(fā)商出售并交付房屋時已建成，且該建筑物在主體工程進行驗收時已通過相關部門的驗收。因此，對于原告要求被告將平面屋頂恢復到與××縣朝暉新村商住房建設建筑圖紙所示原狀的請求并不現(xiàn)實，不予支持。


西側屋檐瓦坡的破壞以及排水口的開鑿系開發(fā)商對1#樓西側檐溝積水滲入101室住宅進行維修時所采取的維修措施。從原告2-26號房屋二層滲水情況看，西側屋檐瓦坡的拆除以及排水口的挖掘對原告南墻內側墻壁漏水造成了一定的影響。但因掀掉檐溝瓦坡和在檐溝溝底鑿排水口并非被告所為，而系開發(fā)商為維護1#樓滲水所采取的維修措施，因檐溝屬于整棟大樓的基本構造，屬全體業(yè)主共有，在1#樓全某某屋所有人及使用人未與開發(fā)商達成一致修繕意見之前，原告主張西側屋檐恢復至建筑圖紙所示原狀的請求，不予支持。


對于原告要求被告修復朝暉路2-26號屋頂，并賠償原告因屋頂漏水造成的經濟損失50000元的訴訟請求問題。2-26號商業(yè)、輔助用房二層南墻及天花板上雖遺留有漏水的痕跡，但原告要求被告賠償其屋頂漏水所造成的七年房租費、房內維某某預算及維權費的經濟損失50000元并非直接經濟損失，且原告也并未提供確鑿證據予以佐證，故原告主張賠償房租租金損失及維修預算費、維權費的請求因證據不足，不予支持。


綜上，原審法院認為，不動產的相鄰各方，應當按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則，正確處理毗連關系。原、被告均為1#樓的房屋所有權人，應當共同維護其居住環(huán)境。因此，被告王某某、呂某某應依據2005年7月10日與原告簽訂的協(xié)議，合理使用并維護2-26號營業(yè)用房某面屋頂，在1#樓建筑物全某某屋所有權及使用權人未協(xié)商達成統(tǒng)一的維護及修繕方案之前，被告作為屋頂的使用受益人，應對平面屋頂負責維修，履行平面屋頂的維修義務，合理使用并盡到審慎注意義務。


關于第三人的主體資格問題。因各方當事人均未提供浙江××開發(fā)有限公司系涉案房產的開發(fā)商，且在審理過程中原告已明確無需浙江××開發(fā)有限公司承擔法律義務，故第三人與本案的處理結果不具有法律上的利害關系，不是本案的適格第三人。依據《中華某某共和國物權法》第七十條、第七十二條和《中華某某共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：駁回原告李某某、施甲的訴訟請求。案件受理費1050元，由原告李某某、施甲負擔。


上訴人施甲、李某某上訴稱：上訴人屋頂為“不上人屋面”，任何人在未經重新規(guī)劃、審批的前提下，均不得擅自改變屋頂基本使用功能，損害房屋承重結構和危及建筑物安全，這是強制性效力性規(guī)定，是上訴人一至三項訴訟請求權的核心和基礎。原審判決徑直繞開該先決問題，以共有和專有權作為判決的基礎，直接導致判決認定事實錯誤，適用法律錯誤：一、“不上人屋面”顯然不可上人，以及不能超承重范圍使用。原判認定了上訴人屋頂為“不上人屋面”的事實，卻判決認為被上訴人在使用該屋頂過程中沒有進行危險作業(yè)以及在屋頂上增設增重設施屬于對屋頂平臺的合理使用范圍，顯然缺乏事實和法律依據，前后矛盾。首先原判認定了案涉屋頂設計為“不上人屋面”，其次該屋頂建造特征為“屋面的東、西、南三面建有高度為1M的封閉圍欄”，完全符合“不上人屋面”的基本特征；所謂“合理范圍”應當符合規(guī)劃設計設定的承重、結構等要求，現(xiàn)有證據中沒有任何證據證明被上訴人對案涉屋頂的使用屬于“合理范圍”。正是由于被上訴人對案涉屋頂的超限重使用，直接導致上訴人屋頂及墻體大面積漏水、部分天花板墻面脫落，這些事實均被原判所確認，充分說明被上訴人沒有“合理使用”該屋頂，故原判認定的事實與其作出的判決顯然自相矛盾。二、使用權取得是否合法顯然不能得出“被上訴人對屋頂使用沒有超出規(guī)劃設計，沒有超過屋頂承重范圍，屬于合理使用的結論”，原判直接將兩者劃上等號，顯然存在重大錯誤。原判認為，鑒于被上訴人的房屋認購協(xié)議、與上訴人達成的平面屋頂使用協(xié)議及1#樓其他房屋所有人對被上訴人使用該屋頂的確認，被上訴人依約取得2-26號平面屋頂的使用權�；�于該使用權，被上訴人對屋頂的超限重就屬于合某某圍，這顯然判非所訴，偷換概念。1、原判在上訴人對被上訴人所提供的認購協(xié)議中案涉平臺歸被上訴人使用約定的內容真實性及該內容違反建設部強制性效力性規(guī)定等提出異議的情況下，未對該協(xié)議中補充協(xié)議的真實性、合法性作出釋明。2、原判未考慮上訴人和被上訴人簽訂協(xié)議時系上訴人因礙于鄰里間的情面，不想矛盾激化，附條件暫由被上訴人使用；被上訴人未按照協(xié)議約定修復屋頂等情況，以雙方簽訂協(xié)議時的真實性作為被上訴人可以使用“不上人屋面”的理由，明顯錯誤。3、建筑物安全使用功能高于一切，無論被上訴人是否征得1#樓其他房屋共有人的同意使用訴爭屋頂，任何人均不能以犧牲他人利益，達成以侵害他人合法權益的協(xié)議或者追認，這是基本的公平正義原則。況且上訴人在原審庭審中明甲出，被上訴人提供的其他業(yè)主簽字無法待證其真實性，各房屋所有權人應當出庭接受質證，原判未對此作出釋明就直接認定了該證據的真實性、合法性及關聯(lián)性，這顯然也是錯誤的。三、共有權并非簡單的加減法，并非一味的適用少數服從多數原則，而應當遵守公序良俗等基本法律原則以及不違反強制性效力性規(guī)定，對此物權法司法解釋第14條、15條均明確規(guī)定，業(yè)主對擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或損害房屋承重結構等侵權行為可以獨立提起訴訟和要求侵權人承擔民事責任，故原判在認定案涉屋頂屬“不上人屋面”的情形下，僅以物權法第70條、第72條關于共有權的相某某定作為審理本案的法律依據，而沒有將物權法相關司法解釋中關于共有權行使的限制性規(guī)定納入本案審理范圍，屬適用法律錯誤。四、本案所涉的連接上訴人屋頂和被上訴人陽臺的通某顯然系違章建筑，根據物權法司法解釋屬于“損害他人合法權益的行為”，應予拆除。原判認定該違章通某已經通過相關部門驗收，缺乏事實和法律依據。1、原判認定“開發(fā)商在2-26號平面屋頂與22幢101室之間建造的連接通某未在建筑圖紙上進行變更設計備案”已經明確了該通某屬于違章建筑的事實。2、原判認定該通某在主體工程驗收時已經通過相關部門的驗收，顯然缺乏事實和法律依據。無論是案涉房屋設計圖、開發(fā)商在實際竣工后補辦的建設工程規(guī)劃審批表、縉云縣房地產平面圖外業(yè)測繪調查情況附表頁，還是被上訴人自己提供的竣工驗收報告均能證實案涉房屋從規(guī)劃、施工、測繪以及補充審批的過程中沒有“屋頂陽臺過道”的記錄，因為該工程是按設計圖紙要求施工完畢的。3、根據物權法司法解釋第15條的規(guī)定，違章加建、改建等行為均屬“損害他人合法權益的行為”。另外，該違章通某是被上訴人侵犯上訴人“不上人屋面”的唯一橋梁，拆除并恢復至圖紙所示原狀更有利于對上訴人房屋的保護。五、原判認定本案爭議屋頂屬于共有，屬于認定事實錯誤；認定本案是否存在開發(fā)商前后矛盾，影響本案正確審理。1、從上訴人提供的縉國用（2004）第1-2939號土地證上看，對建筑物共有部分已經明乙文字標注；從測繪調查情況附表頁看，訴爭屋頂未計算到共有面積之列，也未列入公攤。另外根據最高院司法解釋，訴爭屋頂具有構造上、利用上的獨立性、能夠明確區(qū)分、可以排他使用等確定專有權屬的特征，故依據現(xiàn)有證據無法必然得出本案爭議屋頂屬于共有的結論。2、原判一方面認定本案所涉房地產項目開發(fā)主體為“朝暉新村聯(lián)建商住房籌建辦公室”從成某某到消亡均未經工商登記，商住房沒有售后及維修，也沒有相關權乙務承受者，也即本案沒有開發(fā)商，而另一方面又認定為解決檐溝積水問題，被上訴人要求開發(fā)商維修，開發(fā)商進行了相應的修理，原判對于開發(fā)商是否存在問題的認定前后矛盾，直接導致了上訴人因屋頂西側檐溝所產生的漏水無人處理乃至于無人可追訴。上訴人認為如果本案朝暉新村聯(lián)建商住房籌建辦公室實體上不存在及房屋售后服務維修不存在相關權乙務承受者，被上訴人顯然是拆除屋頂西側玻璃瓦，改善檐溝的提出者、受益者，其應對拆除檐溝上的擋雨瓦片、開挖打洞等行為所致的上訴人墻體漏水等事宜承擔修復或賠償損失的責任。六、本案的審理結果具有巨大的社會指導意義，支持上訴人的訴請有利于物權法的實現(xiàn)及指導、規(guī)范建筑開發(fā)商的處分行為。本案爭議屋頂在設計上屬于“不可上人屋面”，如果開發(fā)商建設房屋未經審批便能擅自改變其不上人的使用性質，并建設違章通某到屋頂上，且這些行為所造成的后果均被認定合法有效，無疑是失去了社會評判的最后底線。綜上，原判認定事實錯誤導致適用法律錯誤，要求依法撤銷原判，依法予以改判，本案訴訟費用由被上訴人負擔。


上訴人王某某、呂某某答辯稱，一、一審認定事實清楚，程序合法，適用法律正確。二、上訴人提出的上訴意見包括事實意見及法律適用問題均不能成立，對于上訴人提到的物權法司法解釋并不存在，該司法解釋應當是指最高院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋，但最高院的建筑物區(qū)分所有權糾紛案件司法解釋并不適用本案。三、一審法院沒有采信被上訴人一審時提供的丁某某及趙乙、徐某肖關于上訴人拒絕配合維修平臺、上訴人平臺在被上訴人入住前即已漏水的證明，被上訴人保留意見；上訴人提供的案涉房屋設計單位的說明、更名文件及資質證書也應當予以采信。綜上，上訴人的上訴理由不能成立，要求駁回上訴，維持原判。


原審第三人浙江××開發(fā)有限公司書面述稱：第三人確實不是上訴人所購房屋的建設開發(fā)主體，一審法院在判決中明確了第三人“不是本案的適格第三人”，對此上訴人也是予以認可的。


在本案二審過程中，上訴人提供了照片一，共八張，待證被上訴人拆除案涉爭議屋頂彩瓦挑檐、鑿穿南墻并在挑檐板處種花、種菜，致使上訴人房屋墻面開裂、滲水，嚴重影響了建筑物結構安全；照片二，共兩張，待證上訴人房屋墻體開裂及漏水情況；土地使用權證、土地使用權登記審批表各一份，待證案涉朝暉路2-26號房屋整體結構包括屋頂、挑檐所有權歸上訴人。被上訴人經質證認為，上訴人所提供的證據均不屬二審新證據，且不能得出上訴人想要的待證事實；土地證等相關材料在一審時已提供過。本院認為，上訴人提供的照片并不能直接證明其所主張的拆除彩瓦挑檐、鑿穿南墻的行為人，同時原判對上訴人案涉房屋南墻及天花板存在漏水現(xiàn)象、被上訴人在案涉屋頂上放置了花盆等事實已作出認定，故對上訴人提供的照片本院不予采信；上訴人主張案涉朝暉路2-26號房屋屋頂、挑檐所有權歸其所有，但無論是其在二審中提供的土地使用權登記材料還是在一審時提供的房屋產權證書均未載明案涉訴爭屋頂屬上訴人專有，故上訴人提供的土地使用權登記審批表等材料并不能佐證其所主張的待證事實，本院不予采信。


二審經審理查某，原判關于“朝暉新村聯(lián)建商住房籌建辦公室從成某某至消亡均未經工商注冊登記，商住房的售后及維修也沒有相關的權乙務承受者”的事實認定中“商住房的售后及維修也沒有相關的權乙務承受者”有誤，應予指正；其他事實與原判認定的事實一致。


本院認為，關于案涉訟爭的屋頂上訴人李金芳、施甲是否擁有專有權的問題，案涉訟爭屋頂從物理構造上看雖僅涉及上訴人李金芳的房屋，但該屋頂并不屬于由建筑材料組成的，在構造上和使用上具有獨立性的特定建筑空間；同時，上訴人與朝暉新村聯(lián)建辦公室也未將該訟爭屋頂列入購房認購協(xié)議中，因此案涉訟爭屋頂并不屬于最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規(guī)定的“規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分”的情形，故上訴人主張案涉訟爭屋頂的專有權依據不足，不應支持。


關于被上訴人呂某某、王某某對案涉訟爭屋頂的漏水問題是否應承擔維修的責任以及是否需要賠償上訴人經濟損失的問題，被上訴人與朝暉新村聯(lián)建辦公室簽訂的房屋認購書及上訴人與被上訴人訂立的協(xié)議中均分別明確約定，被上訴人呂某某、王某某方需負責案涉訟爭屋頂的維修�，F(xiàn)案涉訟爭屋頂存在漏水現(xiàn)象，根據誰使用受益誰修理的原則，被上訴人呂某某、王某某無論是否能繼續(xù)使用案涉訟爭屋頂，其均應對案涉訟爭屋頂已存在的漏水問題負責進行維修，故上訴人要求被上訴人修理案涉訟爭屋頂的訴求理由成立，應予支持。原判因上訴人不同意被上訴人進入其房屋內進行修理而認定上訴人已不要求被上訴人對漏水問題進行修理，依據不足。被上訴人抗辯案涉訟爭屋頂漏水現(xiàn)象在其入住前即已存在，其不應承擔維修責任理由不足，不應支持。至于上訴人主張的因訟爭屋頂漏水所造成的損失賠償問題，上訴人僅提供了房屋出租協(xié)議待證其主張，而該房屋出租協(xié)議只能說明案涉房屋出租的租金收入，并不能證明該房屋未能出租系因訟爭屋頂漏水所致，故上訴人該主張證據不足，不應支持。


關于涉案的陽臺通某是否需要拆除及屋頂西側檐溝是否需恢復原狀的問題，根據縉云縣建設局的調查，被上訴人并非是案涉訟爭陽臺通某建造者，且該陽臺通某是否屬于違章建筑的認定及對違章建筑的拆除并不屬于民事案件的審查范圍，故上訴人要求被上訴人拆除該陽臺通某依據不足，不應支持。至于案涉訟爭屋頂西側檐溝是否需恢復原狀問題，由于該檐溝原有狀態(tài)的改變也非被上訴人所為，故上訴人要求被上訴人恢復原狀依據不足，不應支持。


關于被上訴人呂某某、王某某是否能繼續(xù)使用案涉訟爭屋頂的問題，被上訴人呂某某、王某某系根據其與朝暉新村聯(lián)建辦公室簽訂的房屋認購書取得涉案訟爭屋頂的使用權，上訴人雖然對該認購書中的附加條款真實性提出異議，并認為被上訴人與朝暉新村聯(lián)建辦公室惡意串通，但其未提供相應證據加以佐證。況且，上訴人在被上訴人使用案涉訟爭屋頂較長時間后仍與被上訴人于2005年7月10日就該訟爭屋頂使用問題訂立協(xié)議，也表明上訴人同意被上訴人使用涉案訟爭屋頂；此后，案涉建筑物的其他業(yè)主也對被上訴人使用案涉訟爭屋頂給予了確認，因此上訴人要求被上訴人停止使用案涉訟爭屋頂并拆除在雙方簽訂協(xié)議時即已存在的花崗巖地磚等理由不足。至于上訴人與被上訴人所簽協(xié)議中約定“如遇漏水，上訴人應及時通知被上訴人（以書面通知為準），被上訴人在一個月內進入修理，并在半年內修理完好。否則，上訴人屋頂停止被上訴人使用”，而現(xiàn)上訴人房屋屋頂仍存在漏水現(xiàn)象的問題，因上訴人發(fā)現(xiàn)漏水通知被上訴人后，被上訴人已積極履行維修義務，且根據日常生活經驗法則該“修理完好”的約定不應理解為半年內必須修理至不漏水且以后永遠不會漏水，故上訴人也不應以被上訴人未履行協(xié)議約定義務為由，要求被上訴人停止使用案涉訟爭屋頂。


綜上，上訴人的上訴理由部分成立，本院予以支持。原判實體處理有誤，應予糾正。為此，依照《中華某某共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：


一、撤銷縉云縣人民法院（2011）麗縉民重字第2號民事判決；


二、被上訴人王某某、呂某某在本判決生效之日起三個月內修繕縉云縣五云鎮(zhèn)朝暉路2-26號營業(yè)用房屋頂直至不漏水（上訴人李某某、施甲應對該屋頂修繕提供必要的方便及配合）；


三、駁回上訴人施甲、李某某的其他訴訟請求。


一審案件受理費1050元，由上訴人李某某、施甲負擔900元，被上訴人王某某、呂某某負擔150元；二審案件受理費1050元，由上訴人李某某、施甲負擔900元，被上訴人王某某、呂某某負擔150元。


本判決為終審判決。










審 判 長 鄒一峻


審 判 員 余慧娟


審 判 員 程允平






二○一三年一月二十九日


本件與原件核對無異


代 書記員 吳美