（2013）浙麗民終字第225號
——浙江省麗水市中級人民法院(2013-8-19)
浙江省麗水市中級人民法院
民 事 判 決 書
（2013）浙麗民終字第225號
上訴人（原審被告）：周某某。
委托代理人：雷某某。
被上訴人（原審原告）：某區(qū)人民政府張文成專案資產清算組。住所地：麗水市中東路169號。
訴訟代表人：朱乙。
委托代理人：何某。
原審被告：朱甲。
上訴人周某某與被上訴人某區(qū)人民政府張文成專案資產清算組、原審被告朱甲房屋租賃合同糾紛一案，不服麗水市蓮都區(qū)人民法院（2013）麗蓮民初字第114號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
原審法院經審理認定，2010年7月1日，原告與被告周某某簽訂房屋租賃合同，將坐落于麗水市蓮都區(qū)燈塔街170-171號，東首第一層店面一、二兩間，二樓、三樓整層（面積3045平方米）的房屋出租給被告周某某使用。合同約定：租期自2010年7月1日至2014年12月31日；2012年底前每年租金人民幣650000元，2013年為663000元，2014年為676000元；先付后用，每季度支付一次；逾期支付房屋租金，延期一天按照千分之一計算滯納金，逾期3個月不交租金，原告有權單方終止合同，收回房屋，并追收拖欠房租等。2011年12月9日，被告周某某將其承租案涉房屋開設的酒店承包給被告朱甲經營，《酒店承包協(xié)議》約定，承包費由朱甲直接交給清算組抵作周某某應交的房租。承包后，店鋪現有的裝修、裝飾及其他設備歸朱甲所有，租賃期滿后房屋裝修等歸周某某所有，營業(yè)設備等動產歸朱甲所有。2012年6月1日開始，兩被告未向原告支付租金。
原審法院認為，原告與被告周某某簽訂房屋租賃合同，系雙方當事人真實意思表示，合法有效。被告周某某與被告朱甲簽訂酒店承包協(xié)議將案涉房屋上開設的酒店承包給被告朱甲，系兩被告真實意思表示，合法有效。被告周某某未依約定支付原告租金，系違約，應承擔相應的違約責任，故原告訴請被告支付自2012年6月1日起至房屋騰空并返還之日止的房租以及逾期付款的違約金，有事實和法律依據，予以支持。因房屋租賃合同約定的逾期3個月不付租金原告可解除合同的條件已經成就，故原告要求解除案涉房屋租賃合同以及騰空并返還案涉房屋的訴請，符合法律規(guī)定，予以支持。被告周某某、朱甲經本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟，視為對原告訴請及所舉證據放棄抗辯和質證的權利，不影響依法對本案作出判決。據此，依照《中華人民共和國合同法》第九十八條、第一百零七條、第二百一十二條、第二百二十四條、第二百二十六條、第二百二十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：一、解除原告某區(qū)人民政府張文成專案資產清算組與被告周某某于2010年7月1日簽訂的房屋租賃合同；二、被告周某某、朱甲于本判決生效后十五日內騰空坐落于麗水市蓮都區(qū)燈塔街170-171號，東首第一層店面一、二兩間，二樓、三樓整層的房屋（總面積3045平方米），并將該房屋返還給原告；三、被告周某某于本判決生效后十五日內支付原告自2012年6月1日起至房屋騰空并返還之日止的房屋租金、占有使用費（2012年6月1日至2012年12月31日為325000元；2013年1月1日至2013年12月31日按每月55250元計算；2014年1月1日至房屋騰空之日止按每月56333元計算）及違約金（以上述金額為基準自2012年6月1日起按照日千分之一標準計算至款項付清之日止）；四、駁回原告的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費1000元，由被告周某某、朱甲負擔，公告費300元，由原告負擔。
上訴人周某某不服原審判決，上訴稱，原審判決適用法律錯誤。經被上訴人同意，上訴人已經將支付房租的義務轉移給原審被告朱甲。根據被上訴人的起訴，原審法院已經查明：被上訴人同意原審被告以承包費直接向被上訴人繳納房租；被上訴人也已經實際接受原審被告以月租方式支付的兩個月租金。上述事實足以證明，被上訴人同意上訴人將支付租金的合同義務轉移給原審被告朱甲。根據《合同法》第84條的規(guī)定，經過債權人即被上訴人同意，債務人即上訴人支付房租的義務，已經轉移給原審被告朱甲。因此，被上訴人只能向原審被告朱甲主張權利，而不能再要求上訴人支付房租。綜上所述，一審法院不顧合同義務轉移的事實，仍然根據房屋租賃合同判決上訴人支付房租，屬于適用法律錯誤。為此，請求撤銷原判決，并改判由原審被告朱甲承擔房屋租金、占有使用費和違約金。
被上訴人答辯稱，一、一審法院認定事實清楚，適用法律正確。根據《酒店承包協(xié)議》第二條約定的承包費由朱甲直接交給某區(qū)人民政府張文成專案資產清算組，周某某另交房租，這個約定，支付房租的義務還是周某某本人，無非是朱甲替周某某將應繳的房租交給被上訴人而已，而非債務轉移的問題。一審法院認定的承包費由朱甲直接交給某區(qū)人民政府張文成專案資產清算組抵算周某某應繳的房租，而并不是像上訴人所述的情況，我們認為上訴人是在逃避債務。本案上訴人應當承擔支付房租的義務，根據合同相對性原則，雙方形成的租賃關系仍然存在，也繼續(xù)有效。對于上訴人的上訴，我們認為是應當予以駁回，維持原判。
原審被告朱甲未作陳述。
二審期間上訴人周某某提交如下證據：1、傳票、民事裁定書，待證被上訴人在本案之前曾某某訴過上訴人，后撤訴的事實。2、民事起訴狀，待證被上訴人是同意上訴人將租賃房屋轉租給他人的。3、房屋轉租協(xié)議，待證上訴人于2010年12月8日將案涉房屋轉租給了朱甲，并且征得了被上訴人同意。被上訴人某區(qū)人民政府張文成專案資產清算組質證后認為三份證據不是二審新證據，但做如下說明：證據1、2原先由被上訴人的委托代理人經手辦理的，起訴前由另一律師處理，立案后由現在委托代理人接手，當時一審法官認為訴狀中沒有將要求騰房的訴請寫上去從而不好判決，基于該原因，被上訴人先行撤訴；證據3并不能排除上訴人作為租賃合同的承租方應當支付租金的義務，原租賃合同對本案的上訴人與被上訴人之間仍然是有效的。本院認為，上訴人提供的證據1、2、3與本案的處理結果沒有關聯(lián)性，不影響本案的處理，均不予采信。
經審理本院認定的事實與原審法院認定的事實一致。
本院認為，上訴人周某某與被上訴人某區(qū)人民政府張文成專案資產清算組簽訂的《房屋租賃合同》合法有效，上訴人周某某應當按照合同的約定期限履行支付房租的義務。上訴人周某某與原審被告朱甲的《酒店承包協(xié)議》中雖然約定承包費由原審被告朱甲直接交給被上訴人某區(qū)人民政府張文成專案資產清算組抵作上訴人周某某應交的房租，被上訴人某區(qū)人民政府張文成專案資產清算組也在該《酒店承包協(xié)議》上簽字蓋章同意上訴人周某某與原審被告朱甲商定的承包協(xié)議。但該約定不是債務轉移，不能免除上訴人按照合同約定支付房租的義務。另外被上訴人某區(qū)人民政府張文成專案資產清算組即使同意上訴人周某某轉租，雙方的《房屋租賃合同》繼續(xù)有效，上訴人周某某仍應按照合同約定的期限履行支付房租的義務。綜上，上訴人周某某的上訴理由均不能成立，本院對其上訴請求不予支持。原審判決并無不當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1000元，由上訴人周某某負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 呂 湘
審 判 員 李 洋
審 判 員 蘇偉清
二〇一三年八月十九日
代書記員 張 琳
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