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重慶市梁平縣人民法院

民事判決書(shū)



(2013)梁法民初字第00265號(hào)



原告江某某，男，1976年某某月某某日出生，漢族，重慶市某某縣人，住重慶市某某縣某某鎮(zhèn)某某村11組，身份證號(hào)碼xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。

原告石某某，女，1975年某某月某某日出生，漢族，重慶市某某縣人，住重慶市某某縣某某街道機(jī)場(chǎng)路535號(hào)，身份證號(hào)碼xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。

委托代理人謝某某，重慶市某某縣某某法律服務(wù)所法律工作者。

被告重慶某某有限公司，住重慶市某某區(qū)某某街161號(hào)3樓。組織機(jī)構(gòu)代碼：xxxxxxxxx。

法定代表人謝某某，系該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人陳某某，重慶某某律師事務(wù)所律師。

本院于2013年1月16日立案受理了原告江某某、石某某訴被告重慶某某有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，依法由審判員某某擔(dān)任審判長(zhǎng)與代理審判員某某、人民陪審員周某某組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案，原、被告的委托代理人均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱(chēng)，原、被告于2010年9月2簽訂《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，原告于2010年10月28日交齊了辦理房地產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)資料、2010年11月15日交納了全部房?jī)r(jià)款363000元，2011年3月1日接收了房屋并辦理了接房手續(xù)。根據(jù)合同約定，被告應(yīng)在交房后60日內(nèi)向土地房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)證，而被告在2012年5月20日才向梁平縣房屋登記機(jī)構(gòu)提交了辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》的申請(qǐng)及相關(guān)資料，違反了原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定，違約時(shí)間長(zhǎng)達(dá)385天，每天應(yīng)支付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金即108.9元，要求被告支付違約金41926.5元。

被告辯稱(chēng)，逾期交付房地產(chǎn)權(quán)證的原因一是辦理房地產(chǎn)權(quán)證是統(tǒng)一辦理的，由于有些購(gòu)房戶(hù)交納的資料不齊致使延遲申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)證；二是由于拆遷問(wèn)題，政府沒(méi)有按時(shí)交付土地使用權(quán)證，致使辦理房地產(chǎn)權(quán)證延遲。這兩點(diǎn)原因都是合同約定了的免責(zé)條款，不屬于被告的原因?qū)е掠馄诮桓斗康禺a(chǎn)權(quán)證，被告不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求；且對(duì)于本案中的違約金的計(jì)算比例，應(yīng)根據(jù)最高院的司法解釋的相關(guān)規(guī)定，依法予以降低。

原告為證明其訴訟請(qǐng)求提供了如下證據(jù)：

1
、原、被告簽訂的《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。擬證明原、被告于2010年9月2日簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，在簽訂合同時(shí)被告就取得了土地使用權(quán)證，被告逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)證應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

2 、原告的《房地產(chǎn)權(quán)證》。擬證明該證是于2012年5月29日辦理的。

3 、原告交納房款發(fā)票。擬證明原告于2010年10月28日和2010年11月15日兩次共向被告交納了全部房款363000元。

4 、原告的契稅繳稅證明。擬證明原告于2011年11月23日繳納了全部房屋契稅。

5 、原告繳納各種款項(xiàng)的收據(jù)。擬證明原告于2010年9月3日向被告繳納了大修基金等各種費(fèi)用。

6 、原告的物管費(fèi)繳款收據(jù)。擬證明原告從2011年3月1日起就開(kāi)始繳納物業(yè)管理費(fèi)。

被告質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)原告提供的原、被告簽訂的《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、原告的《房地產(chǎn)權(quán)證》、交納房款發(fā)票、契稅繳稅證明、繳納各種款項(xiàng)的收據(jù)、物管費(fèi)繳款收據(jù)無(wú)異議。

被告為證明其辯稱(chēng)理由提供了如下證明：

1
、原、被告簽訂的《合同補(bǔ)充協(xié)議》。擬證明原、被告協(xié)議約定如果是原告方的原因或是受政策、政府行為及專(zhuān)業(yè)部門(mén)有關(guān)規(guī)定、工作程序的影響，造成不能在約定時(shí)間內(nèi)辦理相關(guān)手續(xù)的，被告不承擔(dān)責(zé)任。

2 、業(yè)主入住驗(yàn)房表。擬證明原告于2011年3月1日接房入住。

3
、梁平縣國(guó)土資源和房屋管理局于2011年9月6日出具的關(guān)于重慶某某有限公司修建某某部分土地近期交付情況說(shuō)明。擬證明由于某某的土地上未完成房屋拆遷，梁平縣國(guó)土局延期交付土地，建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)延期至2012年10月底。

4
、重慶某某有限公司于2011年9月10日向梁平縣國(guó)土資源和房屋管理局出具的關(guān)于辦理某某業(yè)主房產(chǎn)證有關(guān)問(wèn)題的情況反映。擬證明由于某某小區(qū)土地拆遷遺留問(wèn)題導(dǎo)致沒(méi)有得到土地證，無(wú)法辦理房地產(chǎn)權(quán)證。

5 、重慶某某有限公司和梁平縣梁山街道群益村村民委員會(huì)共同出具的關(guān)于某某小區(qū)土地面積的情況說(shuō)明。擬證明由于梁平縣國(guó)土部門(mén)的原因，導(dǎo)致某某小區(qū)土地出現(xiàn)爭(zhēng)議。

6
、重慶某某有限公司于2011年10月12日向梁平縣國(guó)土資源和房屋管理局出具的承諾書(shū)。擬證明被告于2011年10月12日向梁平縣國(guó)土資源和房屋管理局申請(qǐng)辦理某某小區(qū)的全部土地產(chǎn)權(quán)證。

7 、重慶某某有限公司的某某小區(qū)《重慶市房地產(chǎn)權(quán)證》。擬證明被告于2011年11月25日取得了某某小區(qū)土地的《房地產(chǎn)權(quán)證》。

8 、某某小區(qū)宗地測(cè)繪圖。擬證明梁平縣國(guó)土房屋勘測(cè)所于2012年2月2日完成了對(duì)某某小區(qū)土地勘測(cè)。

9 、某某小區(qū)的測(cè)繪發(fā)票及費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)單。擬證明被告于2012年2月7日繳納了測(cè)繪費(fèi)。

10
、重慶某某有限公司和梁平縣公有房屋管理所于2013年3月13日出具的關(guān)于某某住宅小區(qū)辦理業(yè)主產(chǎn)權(quán)證有關(guān)情況的說(shuō)明。擬證明被告由于某某小區(qū)中的土地拆遷問(wèn)題沒(méi)有取得土地使用權(quán)證及由于部分業(yè)主資料不齊全，導(dǎo)致辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)間推遲。

11 、重慶某某有限公司為部分業(yè)主刻章的發(fā)票。擬證明一些業(yè)主缺失資料，導(dǎo)致辦證時(shí)間延遲。

12 、某某小區(qū)部分業(yè)主缺少辦理房屋產(chǎn)權(quán)證資料的檔案袋記錄。擬證明一些業(yè)主缺失相關(guān)辦理房地產(chǎn)權(quán)證的資料，導(dǎo)致辦證時(shí)間延遲。

13 、重慶某某有限公司與梁平縣國(guó)土資源和房屋管理局于2008年9月19日簽訂的掛牌成交確認(rèn)書(shū)。擬證明被告于2008年9月19日競(jìng)拍到某某小區(qū)的土地。

原告質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)被告提供的原、被告簽訂的《合同補(bǔ)充協(xié)議》及業(yè)主入住驗(yàn)房表無(wú)異議；對(duì)被告提供的梁平縣國(guó)土資源和房屋管理局于2011年9月6日出具的關(guān)于重慶某某有限公司修建某某部分土地近期交付情況說(shuō)明、重慶某某有限公司于2011年9月10日向梁平縣國(guó)土資源和房屋管理局出具的關(guān)于辦理某某業(yè)主房產(chǎn)證有關(guān)問(wèn)題的情況反映有異議，這兩份證據(jù)與原告無(wú)關(guān)，被告應(yīng)在取得土地證后再修建房屋，被告在沒(méi)有取得土地證就修建、銷(xiāo)售房屋，是被告的問(wèn)題導(dǎo)致違約；對(duì)被告重慶某某有限公司于2011年10月12日向梁平縣國(guó)土資源和房屋管理局出具的承諾書(shū)有異議，說(shuō)明被告在沒(méi)有取得土地證就修建、銷(xiāo)售房屋。對(duì)被告重慶某某有限公司的某某小區(qū)《重慶市房地產(chǎn)權(quán)證》真實(shí)性無(wú)異議，說(shuō)明被告在2011年11月25日才取得了某某小區(qū)的房地產(chǎn)權(quán)證；認(rèn)為被告重慶某某有限公司和梁平縣梁山街道群益村村民委員會(huì)共同出具的關(guān)于某某小區(qū)土地面積的情況說(shuō)明、某某小區(qū)宗地測(cè)繪圖、測(cè)繪發(fā)票及費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)單、重慶某某有限公司和梁平縣公有房屋管理所與2013年3月13日出具的關(guān)于某某住宅小區(qū)辦理業(yè)主產(chǎn)權(quán)證有關(guān)情況的說(shuō)明、重慶某某有限公司為部分業(yè)主刻章的發(fā)票、某某小區(qū)部分業(yè)主缺少辦理房屋產(chǎn)權(quán)證資料的記錄、重慶某某有限公司與梁平縣國(guó)土資源和房屋管理局于2008年9月19日簽訂的掛牌成交確認(rèn)書(shū)與本案無(wú)關(guān)聯(lián)。

本院依原告的申請(qǐng)向梁平縣公有房屋管理所調(diào)取了原告房屋的土地房屋登記薄。原告質(zhì)證認(rèn)為該證據(jù)符合證據(jù)三性原則，能證明原告《房地產(chǎn)權(quán)證》的備案時(shí)間是2012年5月20日，登記時(shí)間為2012年5月29日。被告質(zhì)證認(rèn)為該證據(jù)能證明原告《房地產(chǎn)權(quán)證》的備案時(shí)間是2012年5月20日，登記時(shí)間為2012年5月29日。

對(duì)于梁平縣國(guó)土資源和房屋管理局的公函，原告質(zhì)證認(rèn)為該函不能代表法律，且沒(méi)有明確表示是由于國(guó)土部門(mén)的原因?qū)е卤桓嬗馄谵k理房產(chǎn)證。被告質(zhì)證認(rèn)為對(duì)該函件的真實(shí)性無(wú)異議，能夠證明是由于拆遷等遺留問(wèn)題沒(méi)有得到解決，被告于2011年11月25日才獲得該土地的土地使用權(quán)證，導(dǎo)致逾期辦理了原告的房地產(chǎn)權(quán)證。

對(duì)于本院依職權(quán)在梁平縣房地產(chǎn)交易管理所調(diào)取的重慶某某有限公司開(kāi)發(fā)的某某小區(qū)一號(hào)樓的房地產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)資料、重慶某某有限公司在2009年12月15日申請(qǐng)辦理面積為18220.3平方米、證號(hào)為308房地證2009字第03843號(hào)《房地產(chǎn)權(quán)證》的相關(guān)資料、重慶某某有限公司在2011年10月13日申請(qǐng)辦理面積為41816平方米、證號(hào)為308房地證2011字第03910號(hào)《房地產(chǎn)權(quán)證》的相關(guān)資料以及對(duì)梁平縣房地產(chǎn)交易管理所受理窗口工作人員鄒某某的調(diào)查筆錄。原告質(zhì)證認(rèn)為某某小區(qū)一號(hào)樓的房地產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)資料是真實(shí)的，其載明了辦理房產(chǎn)證的相關(guān)時(shí)間，說(shuō)明該商品房已經(jīng)取得了相關(guān)手續(xù)，可以辦理房產(chǎn)證；重慶某某有限公司在2009年12月15里申請(qǐng)辦理面積為18220.3平方米、證號(hào)為308房地證2009字第03843號(hào)《房地產(chǎn)權(quán)證》的相關(guān)資料，證實(shí)了被告在2008年就取得了土地使用權(quán)，因其沒(méi)有繳納完土地出讓金才辦理了18220.3平方米的土地證；重慶某某有限公司在2011年10月13日申請(qǐng)辦理面積為41816平方米、證號(hào)為308房地證2011字第03910號(hào)《房地產(chǎn)權(quán)證》的相關(guān)資料，說(shuō)明是被告因308房地證2009字第03843號(hào)《房地產(chǎn)權(quán)證》遺失才辦理的該房地產(chǎn)權(quán)證；梁平縣房地產(chǎn)交易管理所受理窗口工作人員鄒某某的調(diào)查筆錄，說(shuō)明了是因被告沒(méi)有繳齊土地出讓金才辦理的18220.3平方米的土地證，也說(shuō)明了交易所在辦理房產(chǎn)證不需要統(tǒng)一辦理，只要資料齊全就可以。被告質(zhì)證認(rèn)為某某小區(qū)一號(hào)樓的房地產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)資料是真實(shí)的，一號(hào)樓在2011年經(jīng)規(guī)劃驗(yàn)收合格；重慶某某有限公司在2009年12月15日申請(qǐng)辦理面積為18220.3平方米、證號(hào)為308房地證2009字第03843號(hào)《房地產(chǎn)權(quán)證》的相關(guān)資料，是因當(dāng)時(shí)有一部分土地還沒(méi)有落實(shí)，就先辦理了18220.3平方米的土地證；對(duì)重慶某某有限公司在2011年10月13日申請(qǐng)辦理面積為41816平方米、證號(hào)為308房地證2011字第03910號(hào)《房地產(chǎn)權(quán)證》的相關(guān)資料無(wú)異議；對(duì)梁平縣房地產(chǎn)交易管理所受理窗口工作人員鄒某某的調(diào)查筆錄質(zhì)證認(rèn)為，被告因當(dāng)時(shí)只拿到了18220.3平方米的土地證才繳的600多萬(wàn)元，不是因?yàn)楸桓鏇](méi)交錢(qián)，而是因?yàn)橛胁糠滞恋卮嬖跔?zhēng)議，關(guān)于檔案袋上的簽字署名確實(shí)是被告方的工作人員寫(xiě)的，但也是真實(shí)的。

根據(jù)原、被告的舉證、質(zhì)證以及本院調(diào)取的證據(jù)，對(duì)采信的證據(jù)綜合分析如下：

本院審查后認(rèn)為，原告提供的原、被告簽訂的《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、被告向原告出具的交房證明、原告的交納房款發(fā)票、原告的契稅繳稅證明、原告的《房屋房地