借你一雙慧眼《204購(gòu)房合同秦兵指南》書(shū)評(píng) —— 查看此書(shū)介紹

曾健 2004-7-20 13:36:43

《204購(gòu)房合同秦兵指南》一書(shū)近期由法律出版社推出。用眾說(shuō)紛紜來(lái)形容204購(gòu)房合同再恰當(dāng)不過(guò)了。站在不同的角度、不同的立場(chǎng)，你肯定能說(shuō)出不同甚至截然相反的看法。歸納起來(lái)大致有三類：
廣大的購(gòu)房人說(shuō)204合同處處為購(gòu)房人著想，充分體現(xiàn)了保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益的思想，為人民群眾做了一件大好事。許多人甚至對(duì)于204合同條款不是法律條文，不能強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商簽訂和執(zhí)行而感到極大的遺憾。
許多開(kāi)發(fā)商對(duì)此則不屑一顧，認(rèn)為合同中充滿了對(duì)開(kāi)發(fā)商不平等、不現(xiàn)實(shí)的條款，根本不可接受。有些開(kāi)發(fā)商甚至充滿仇視和敵意，揚(yáng)言購(gòu)房人拿204合同條款來(lái)簽訂補(bǔ)充合同的一律不簽。
司法實(shí)務(wù)界和理論界的專業(yè)人士則大多持中立立場(chǎng)。一方面認(rèn)為204合同為購(gòu)房人著想的初衷是好的，另一方面也認(rèn)為有些內(nèi)容照顧了購(gòu)房人利益，對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了過(guò)于苛刻的嚴(yán)格責(zé)任要求和違約懲罰，一些內(nèi)容如果上升為法律在實(shí)踐中還很難操作執(zhí)行。
204購(gòu)房合同的出現(xiàn)有其深厚的社會(huì)基礎(chǔ)。在中國(guó)，特別是在北京，購(gòu)房者要購(gòu)買一套預(yù)售商品房，實(shí)在不是一件簡(jiǎn)單的事。不要說(shuō)沒(méi)有法律知識(shí)背景的普通購(gòu)房者，就是專業(yè)律師、法官、檢察官、警官，如果不是在房地產(chǎn)領(lǐng)域有過(guò)專門研究，也難以搞懂購(gòu)房所涉及的紛繁復(fù)雜的法律關(guān)系和程序。面對(duì)形形色色的購(gòu)房陷阱和缺乏誠(chéng)信制約的開(kāi)發(fā)商，大多數(shù)人事先無(wú)法識(shí)破，即使識(shí)破，也提不出嚴(yán)密的合同條款來(lái)加以防范。
在親身經(jīng)歷、目睹、聞聽(tīng)了許多購(gòu)房者欲哭無(wú)淚的故事后，秦兵律師站在購(gòu)房者的立場(chǎng)推出了他的204購(gòu)房合同，在揭示購(gòu)房陷阱的同時(shí)，提出了全面保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的合同條款，一經(jīng)公布，立即引起了房地產(chǎn)界的軒然大波。熱情支持者有之，善意批評(píng)者有之，唾斥痛罵者也有之。
204購(gòu)房合同就在這種爭(zhēng)議和非難中成長(zhǎng)。憑借多年代理購(gòu)房者的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，秦兵律師堅(jiān)定地站在購(gòu)房者的立場(chǎng)，博采各方意見(jiàn)，以其深刻而富有創(chuàng)意的思考，上百次地修訂和完善204購(gòu)房合同，《204購(gòu)房合同秦兵指南》一書(shū)所載就是最新的一個(gè)版本。為了更加方便普通消費(fèi)者讀通讀懂204合同，活學(xué)活用，秦兵律師又特意在本書(shū)中增加了條款注釋，逐條向消費(fèi)者解釋條款的來(lái)由、出處、如何理解和操作等，使難懂的合同條款也變得鮮活起來(lái)。
購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)清醒地看到，房屋商品有買方和賣方兩大利益主體。只有雙方的利益均衡，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)才能健康穩(wěn)定地發(fā)展。但利益的均衡往往是不同的利益主體斗爭(zhēng)妥協(xié)的結(jié)果。在目前的市場(chǎng)情況下，消費(fèi)者一方處于弱勢(shì)地位，因此，利益格局也就呈現(xiàn)出不利于消費(fèi)者的局面。形成這種弱勢(shì)地位的原因有很多，比如消費(fèi)者的力量分散、勢(shì)單力薄等，但消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)知識(shí)和法律知識(shí)的普遍缺乏，也是一個(gè)重要原因。只有消費(fèi)者知道他應(yīng)該有哪些權(quán)利，才談得上如何保護(hù)權(quán)利，只有知道買房可能遭遇哪些風(fēng)險(xiǎn)，才談得上怎么防范風(fēng)險(xiǎn)。這也正是本書(shū)的最大作用。
正如該書(shū)正文首頁(yè)告訴讀者的，“204不僅僅是一份購(gòu)房合同，更是一種信念，一種追求誠(chéng)信、拒絕欺詐和維護(hù)權(quán)利的信念”。204購(gòu)房合同條款不是現(xiàn)行有效的法律條文，背后沒(méi)有國(guó)家機(jī)器去強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商簽署并遵照?qǐng)?zhí)行。這些為保護(hù)購(gòu)房者利益而設(shè)計(jì)的美麗條款，只有寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的特定合同中去，才能成為購(gòu)房者將來(lái)可以援引的依據(jù)。面對(duì)一個(gè)誠(chéng)信、講信譽(yù)、講品牌的開(kāi)發(fā)商，204購(gòu)房合同條款或許顯得多余，但是在目前的市場(chǎng)情況下，相信他人不如相信自己。仔細(xì)研讀一下本書(shū)，你的購(gòu)房經(jīng)歷一定會(huì)少些痛苦，多些安全！

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