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  • 租賃合同糾紛

    張國(guó)華 已閱5259次

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    (一)案情介紹

    2014年4月11日,原告某區(qū)老干部休養(yǎng)管理所(以下簡(jiǎn)稱(chēng)干休所)與被告李某簽訂房屋租賃合同,被告租賃原告房屋一半,用于經(jīng)營(yíng)副食。租賃期限為一年,自2014年4月1日起至2015年4月1日止,年租金為4000元。合同到期后,被告一直使用該房屋,原、被告雙方未再簽訂書(shū)面形式的房屋租賃合同。2015年4月2日,原告向被告送達(dá)限期搬離通知書(shū),要求被告于4月20日前搬離并辦理交房手續(xù)。通知送達(dá)后,原告多次催促被告搬離,但是被告對(duì)此置之不理,一直沒(méi)有搬離該房屋。因此原告向法院起訴,要求被告搬離其租賃房屋,并向原告支付所欠的租金(自2015年4月2日起計(jì)算至搬離租賃房屋之日止)。

    (二)實(shí)務(wù)對(duì)策

    租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。租賃合同的內(nèi)容主要包括租賃物的名稱(chēng)、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的,超過(guò)部分無(wú)效。

    出租人和承租人應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)從以下方面審查租賃合同,明確雙方的權(quán)利和義務(wù),在發(fā)生糾紛時(shí)及時(shí)確定雙方的責(zé)任。

    (1)租賃合同一般采用書(shū)面形式。租賃期限6個(gè)月以上的,應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的,視為不定期租賃。
    (2)出租人的交付和維修義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人,并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。否則,出租人將會(huì)承擔(dān)違約責(zé)任。
    (3)承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物,致使租賃物受到損耗的,不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。承租人如果未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并要求賠償損失。
    (4)承租人的保管義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物,因保管不善造成租賃物損毀、滅失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
    (5)承租人經(jīng)出租人同意,可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意,對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的,出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
    (6)承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同關(guān)系繼續(xù)有效,第三人對(duì)租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。
    (7)租賃物存在權(quán)利瑕疵時(shí)的處理。因第三人主張權(quán)利,致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的,承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。
    (8)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。出租人出賣(mài)租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

    在本案中,原告干休所作為出租人應(yīng)當(dāng)向法院提供證據(jù)證明租賃合同關(guān)系的存在,要證明原告已經(jīng)按照合同的約定履行了義務(wù),是被告的行為構(gòu)成違約。本案中,原告依照約定將租賃房屋交給被告使用,并履行了出租人的義務(wù),在合同到期的情況下,雙方?jīng)]有簽訂新的書(shū)面合同,根據(jù)《合同法》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定,租賃合同到期后,當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確的,視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同,但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。本案合同期限為自2014年4月1日起至2015年4月1日止,合同到期后雙方?jīng)]有簽訂新的合同,應(yīng)視為不定期租賃,出租人可以隨時(shí)解除合同,但應(yīng)當(dāng)提前通知承租人,給予其必要的準(zhǔn)備時(shí)間。

    被告李某應(yīng)訴時(shí),應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明該租賃合同沒(méi)有到期,自己已經(jīng)按照合同的約定履行了相關(guān)義務(wù)或者原告沒(méi)有履行合同義務(wù),或者承租人對(duì)于租賃物的改善沒(méi)有得到出租人的補(bǔ)償。

    法院在審理中,要查明該租賃合同是否是雙方真實(shí)的意思表示,該租賃合同是書(shū)面合同還是口頭合同,審查原被告雙方是否依照合同履行了各自義務(wù),該租賃合同期間是否屆滿(mǎn)等。

    摘自《怎樣打民事官司》P126-128頁(yè),中國(guó)法制出版社2018年7月出版。內(nèi)容簡(jiǎn)介:本書(shū)分為總論和分論部分。總論部分從實(shí)務(wù)角度出發(fā)介紹了“誰(shuí)告”“告誰(shuí)”和“向誰(shuí)告”的基礎(chǔ)知識(shí),即從總體流程上分析了打官司所應(yīng)注意的事項(xiàng)。分論部分則從具體案例的角度分析了打官司應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng),手把手教讀者打官司。

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