Law-lib.com 2025-12-8 19:15:36 最高人民法院
物業(yè)服務(wù)事關(guān)人民群眾對(duì)美好生活的向往。當(dāng)前，我國城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，社區(qū)生活成為現(xiàn)代城市生活的重要組成部分，人民群眾對(duì)居住環(huán)境、住宅品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)的要求不斷提高。《中共中央 國務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》提出，要營造高品質(zhì)城市生活空間。黨的二十屆四中全會(huì)審議通過的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》則明確提出，要推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。
最高人民法院始終堅(jiān)持以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，堅(jiān)決落實(shí)習(xí)近平總書記關(guān)于切實(shí)保障和改善民生的重要指示要求和黨中央重大決策部署，針對(duì)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間矛盾時(shí)有發(fā)生，并呈現(xiàn)出群體性、易復(fù)發(fā)、化解難等特點(diǎn)，積極回應(yīng)群眾關(guān)切，指導(dǎo)全國各級(jí)人民法院妥善應(yīng)對(duì)物業(yè)領(lǐng)域的新情況新問題，實(shí)質(zhì)性化解包括物業(yè)服務(wù)合同糾紛在內(nèi)的民事糾紛，著力促推解決人民群眾急難愁盼問題，以高質(zhì)量司法服務(wù)踐行以人民為中心的發(fā)展思想。
為充分發(fā)揮典型案例的示范引導(dǎo)效應(yīng)，統(tǒng)一裁判規(guī)則，做好物業(yè)糾紛矛盾預(yù)防化解，維護(hù)人民群眾合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，最高人民法院從各地法院報(bào)送的案例中選出五個(gè)典型案例，現(xiàn)予以發(fā)布。本次發(fā)布的案例，具有以下特點(diǎn)：
一是引導(dǎo)依法理性維權(quán)，構(gòu)建和諧物業(yè)關(guān)系。良好的物業(yè)關(guān)系，需要物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主共同維護(hù)，雙方均要依法行使權(quán)利、全面履行義務(wù)。案例一和案例二分別從物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主的角度引導(dǎo)雙方依法理性維權(quán)。案例一明確物業(yè)服務(wù)人應(yīng)采取合理合法的方式催交物業(yè)費(fèi)，不得采取限制業(yè)主使用小區(qū)門禁系統(tǒng)等超過合理限度的方式。案例二厘清物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系與其他法律關(guān)系，明確業(yè)主不得以房屋設(shè)計(jì)不合理等不屬于物業(yè)服務(wù)人義務(wù)范圍的事項(xiàng)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)，引導(dǎo)業(yè)主正確區(qū)分責(zé)任主體，依法主張權(quán)利和履行義務(wù)。
二是嚴(yán)格落實(shí)法律規(guī)定，維護(hù)物業(yè)服務(wù)秩序。物業(yè)服務(wù)合同終止后的“交接難”是當(dāng)下物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的一個(gè)熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，由此引發(fā)的糾紛屢見不鮮。物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，交還物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。案例三中，人民法院嚴(yán)格按照《中華人民共和國民法典》第九百四十九條的規(guī)定，明確物業(yè)服務(wù)合同終止后原物業(yè)服務(wù)人拒不退場(chǎng)的，對(duì)其請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后物業(yè)費(fèi)的主張不予支持，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人依法誠信履行義務(wù)，維護(hù)正常物業(yè)服務(wù)秩序。
三是統(tǒng)一司法裁判規(guī)則，保障業(yè)主自治權(quán)利。業(yè)主大會(huì)決定是業(yè)主自主對(duì)小區(qū)重大事項(xiàng)行使共同管理權(quán)的重要方式。業(yè)主大會(huì)作為業(yè)主自我管理的權(quán)力機(jī)關(guān)，其作出的決定對(duì)業(yè)主具有法律約束力，但并不直接約束業(yè)主以外的主體。物業(yè)服務(wù)人并非小區(qū)業(yè)主，并無訴請(qǐng)人民法院就業(yè)主大會(huì)決定效力作出裁判的權(quán)利。案例四中，人民法院準(zhǔn)確適用《中華人民共和國民法典》第二百八十條的規(guī)定，明確物業(yè)服務(wù)人對(duì)業(yè)主大會(huì)關(guān)于選聘新物業(yè)服務(wù)人的決定無權(quán)提起訴訟，依法維護(hù)業(yè)主大會(huì)決定的效力，保障業(yè)主自治權(quán)利。
四是發(fā)揮巡回審判效用，批量化解矛盾糾紛。審理物業(yè)糾紛不能就案辦案，要以矛盾實(shí)質(zhì)化解為目標(biāo)，追求事了、人和、心順效果，真正做實(shí)定分止?fàn)�。各地人民法院秉持上述司法理念，�?jiān)持“辦理與治理”并重原則，積極探索創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)糾紛多元化解機(jī)制，形成“示范裁判+批量化解”“巡回審判+示范調(diào)解”“先調(diào)處整改+后輔助調(diào)解”等一批富有成效的經(jīng)驗(yàn)做法。案例五中，人民法院運(yùn)用“巡回審判+示范調(diào)解”方式在小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)開庭，以案釋法，批量化解一百多個(gè)潛在糾紛，實(shí)現(xiàn)了“辦理一案、治理一片”的良好效果。
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