Law-lib.com 2020-7-13 13:26:07 人民法院報
為完善住房保障體系，提高房屋利用率，滿足公民對美好生活的需求和向往，民法典物權(quán)編專門增加“居住權(quán)”這一新的用益物權(quán)，明確居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記后使用他人的住宅，以滿足居住需要。近日，浙江省舟山市中級人民法院審理的一起離婚糾紛案件為離異后居無定所的婦女設(shè)立居住權(quán)，保障了弱勢群體實現(xiàn)“居有所屋”。
嚴(yán)某（女）、張某（男）經(jīng)朋友介紹認(rèn)識相戀，于2000年11月3日登記結(jié)婚，并生育一子，舟山市定海區(qū)的一處房產(chǎn)用于共同生活。雙方約定該房屋贈與孩子，待其成年后辦理過戶手續(xù)。由于張某自兒子出生后便不顧家，并沾染賭博惡習(xí)，嚴(yán)某分別于2015年和2019年提出訴訟離婚，均被駁回。2020年4月，嚴(yán)某又訴至法院，法院調(diào)解無效后判決準(zhǔn)予雙方離婚，婚生子由原告撫養(yǎng)。
被告張某不滿一審判決，以一審時未考慮年滿14周歲的兒子的跟隨意愿為由提出上訴，要求變更撫養(yǎng)權(quán)。二審中，嚴(yán)某表示對撫養(yǎng)權(quán)的變更遵循孩子的意愿，接受由其父親撫養(yǎng)，但由于其離婚后居無定所，要求保留房屋的居住權(quán)。雙方最終達成調(diào)解協(xié)議，約定婚生子由張某撫養(yǎng)，定海某小區(qū)的住房贈與婚生子所有，待其成年后配合過戶，但嚴(yán)某對該房屋享有居住權(quán)。張某無權(quán)對該房屋行使包括居住權(quán)在內(nèi)的所有權(quán)利，并于2020年7月31日前從該房屋騰退。同時，該案法官為當(dāng)事人雙方提供了一份“溫馨提示”，包括居住權(quán)的法條和《居住權(quán)協(xié)議》模板，供后續(xù)雙方協(xié)議的簽訂提供參考。
■法官說法■
夫妻離婚時往往涉及房產(chǎn)分割，用居住權(quán)來解決離婚時房產(chǎn)分割問題，可以更好平衡夫妻雙方利益，避免矛盾糾紛。根據(jù)現(xiàn)行婚姻法司法解釋（一）第二十七條第三款規(guī)定，離婚時，一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)。但婚姻法及規(guī)定的居住權(quán)，僅僅是一種暫時性居住權(quán)、債權(quán)性居住權(quán)，缺乏物權(quán)的強制性，法院在裁判文書中使用的居住權(quán)僅僅給予了當(dāng)事人生活居住的可能性，無法給予當(dāng)事人真正的權(quán)益保障。
居住權(quán)入典是此次民法典亮點之一。根據(jù)民法典第三百六十六條規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。作為一種用益物權(quán)，居住權(quán)人滿足的是房屋所有人對居住權(quán)人進行贍養(yǎng)或者扶養(yǎng)的需要，但居住權(quán)人不具有處分房屋的權(quán)利。居住權(quán)也是一種人身權(quán)利的人役權(quán)，不能買賣，不能繼承，但可能終身永久享有，且不因房屋所有權(quán)人對房屋的出租、出賣等處分行為而發(fā)生改變。
居住權(quán)需要經(jīng)過登記，沒有登記，則沒有居住權(quán)。根據(jù)民法典第三百六十八條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。登記后的居住權(quán)具有對世性，能夠?qū)沟谌�，從而最大限度地保護當(dāng)事人的合法利益。即使所有權(quán)人出賣房屋，居住權(quán)人的居住權(quán)也可對抗新的受讓人，因此在購房時不僅需要查詢房屋的權(quán)屬、司法查封、設(shè)立抵押等情況，還應(yīng)注意查詢房屋是否登記了居住權(quán)。因為房屋一旦設(shè)立居住權(quán)，即便產(chǎn)權(quán)人變更，新產(chǎn)權(quán)人在居住權(quán)期限內(nèi)無法對抗居住權(quán)人。居住權(quán)可以通過訂立書面合同的方式或者遺囑方式進行設(shè)立。根據(jù)民法典第三百六十七條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權(quán)期限；（五）解決爭議的方法。該條則明確了居住權(quán)合同一般應(yīng)當(dāng)包括的條款，姓名或名稱、住所、位置、條件和要求、期限、爭議解決方法等，這些條款不是強制性條款，當(dāng)事人也可根據(jù)實際情況自己進行增減。
除了離婚房產(chǎn)分割外，居住權(quán)還可能對以下關(guān)系產(chǎn)生影響。其一，遺囑繼承糾紛中設(shè)立居住權(quán)。例如再婚夫婦未生育子女，當(dāng)其中一方去世前，將房產(chǎn)的所有權(quán)與居住權(quán)進行分割，將所有權(quán)留給子女并賦予生存配偶居住權(quán)�；虼嬖诒焕^承人有多個子女繼承人，但其中一個子女因為身體疾病、生活困難等原因需要幫助，則出現(xiàn)子女共同享受房屋所有權(quán)，但保障該需要幫扶的子女享受居住權(quán)的情形。其二，婚姻財產(chǎn)約定中設(shè)立居住權(quán)。夫妻關(guān)系中，由于房產(chǎn)登記在一方名下，或房產(chǎn)為一方婚前財產(chǎn)，為了保障夫妻另一方的利益，可以在結(jié)婚時設(shè)立居住權(quán)，以保障未來弱勢一方長期居住房屋的權(quán)利。其三，以房養(yǎng)老問題中設(shè)立居住權(quán)。社會老齡化程度的加劇出現(xiàn)了一批雖然沒有定額生活保障，但是坐擁房產(chǎn)的老年人，激活房產(chǎn)這一固定資產(chǎn)可以實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的目的。對于那些有房但無子女或者房產(chǎn)不留給子女的老人而言，可以將自己的住宅賣給第三人（或?qū)I(yè)養(yǎng)老機構(gòu)），但保留居住權(quán)，第三人定期支付老人的生活或醫(yī)療保險費用，實現(xiàn)以房養(yǎng)老。老人去世居住權(quán)取消，第三人則獲得房產(chǎn)處置權(quán)。
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