青海省西寧市人民政府

西寧市住宅專項維修資金管理辦法

（2024年11月29日西寧市人民政府令第177號公布 自2025年1月1日起施行）


第一條  為了規(guī)范住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條  本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

第三條  本辦法中下列用語的含義:

(一)住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

(二)住宅共用部位，是指根據(jù)法律法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括:住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

(三)共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四條  住宅專項維修資金管理遵循依法交存、專戶存儲、專款專用、業(yè)主共有、業(yè)主共同決定、政府監(jiān)督的原則。

第五條  市、縣(區(qū))房產(chǎn)行政主管部門具體負責所在轄區(qū)范圍內(nèi)住宅專項維修資金交存、使用和管理工作。

審計、財政等部門依據(jù)各自職責做好住宅專項維修資金的監(jiān)督管理工作。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處按照法定職責，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行住宅專項維修資金籌集和使用的相關(guān)工作。

社區(qū)居(村)民委員會可以協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與住宅專項維修資金管理相關(guān)的工作，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展住宅專項維修資金籌集和使用工作。    

第六條  下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修資金:

(一)住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外;

(二)住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。

前款所列物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應(yīng)當按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修資金。          

第七條  業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主共同共有。

從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第八條  首期住宅專項維修資金按照下列標準交存:

(一)層高六層及以下未配備電梯的住宅，按照本市住宅建筑安裝工程每平方米造價的百分之五交存;

(二)層高六層及以下配備電梯的住宅，按照本市住宅建筑安裝工程每平方米造價的百分之六交存;

(三)層高七至十一層的住宅，按照本市住宅建筑安裝工程每平方米造價的百分之七交存;

(四)層高十二層及以上的住宅，按照本市住宅建筑安裝工程每平方米造價的百分之八交存。

市、縣(區(qū))房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當根據(jù)本地情況，公布本市住宅建筑安裝工程每平方米造價標準，并適時調(diào)整。

第九條  出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項維修資金:

(一)業(yè)主按照住宅建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的百分之二。

(二)售房單位按照多層住宅不低于售房款的百分之二十、高層住宅不低于售房款的百分之三十，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

第十條  業(yè)主未交存住宅專項維修資金的應(yīng)當按照本辦法的交存標準補交。

第十一條 業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地市、縣(區(qū))房產(chǎn)行政主管部門代管。

市、縣(區(qū))房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當通過招投標方式委托所在地商業(yè)銀行作為市、縣(區(qū))住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬;未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

第十二條 業(yè)主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地市、縣(區(qū))房產(chǎn)行政主管部門負責管理。

負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應(yīng)當通過招投標方式委托所在地商業(yè)銀行，作為市、縣(區(qū))公有住房住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶。

開立公有住房住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬;其中，業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

第十三條  購買新開發(fā)建設(shè)的商品住宅，期房在商品房預(yù)售合同備案前、現(xiàn)房在房屋交付前，買受人應(yīng)當一次性足額交存首期住宅專項維修資金。

截至竣工交付尚未售出的住宅，由開發(fā)建設(shè)單位交存首期住宅專項維修資金。

未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付購買人。

第十四條  業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應(yīng)當及時續(xù)交。

成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。

未成立業(yè)主大會的，續(xù)交標準按照原首期住宅專項維修資金交存標準確定。

第十五條  使用住宅專項維修資金應(yīng)當按照下列規(guī)定分攤:

(一)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

(二)售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。其中，應(yīng)當由業(yè)主承擔的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

(三)售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)當分攤的費用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

第十六條  下列費用不得從住宅專項維修資金中列支:

(一)依法應(yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用;

(二)依法應(yīng)當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用;

(三)應(yīng)當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用;

(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。

(五)法律法規(guī)規(guī)定不得使用住宅專項維修資金的其他情形。

第十七條  住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的按照以下程序辦理:

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用方案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對提出申請使用方案相關(guān)資料的真實性、合法性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假資料。沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，成立業(yè)主大會的由業(yè)主委員會提出使用方案;未成立業(yè)主大會的由社區(qū)居(村)民委員會協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織相關(guān)業(yè)主提出使用方案。使用方案應(yīng)當包括申請使用住宅專項維修資金的原因、維修更新改造部位及費用和組織方式等內(nèi)容;

(二)經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意并及時公示;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案;

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向市、縣(區(qū))房產(chǎn)行政主管部門申請列支。動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;

(五)市、縣(區(qū))房產(chǎn)行政主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)�戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的書面通知;

(六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第十八條  住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的按照以下程序辦理:

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當包括擬維修更新改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需要臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等;

(二)業(yè)主大會依法通過使用方案;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案;

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金。動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;

(五)業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報市、縣(區(qū))房產(chǎn)行政主管部門備案。動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意。市、縣(區(qū))房產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的應(yīng)當責令改正;

(六)業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)�戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的書面通知;

(七)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第十九條  發(fā)生下列危及人身財產(chǎn)安全和房屋使用安全的緊急情況，需要立即使用住宅專項維修資金的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法直接申請使用住宅專項維修資金:

(一)電梯故障;

(二)消防設(shè)施設(shè)備故障;

(三)屋面、外墻滲漏;

(四)二次供水水泵損壞或者水管爆裂導致供水中斷;

(五)排水設(shè)施堵塞、爆裂;

(六)樓體外立面存在脫落危險;

(七)其他危及人身財產(chǎn)安全和房屋使用安全的緊急情況。

老舊小區(qū)需要應(yīng)急使用住宅專項維修資金的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者公有住房售房單位向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))房產(chǎn)行政主管部門、公有住房維修資金管理部門提出書面申請。

沒有業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者公有住房售房單位的，由社區(qū)居(村)民委員會提出書面申請，市、縣(區(qū))房產(chǎn)行政主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織代修，代修費用從住宅專項維修資金賬戶中列支。

市、縣(區(qū))房產(chǎn)行政主管部門和公有住房維修資金管理部門應(yīng)當在接到應(yīng)急使用住宅專項維修資金申請后三個工作日內(nèi)作出審核決定。應(yīng)急維修工程竣工驗收后，組織維修的單位應(yīng)當將使用住宅專項維修資金總額及業(yè)主分攤情況在住宅小區(qū)內(nèi)的顯著位置公示。

第二十條   住宅專項維修資金當年交存的部分按照同期銀行活期存款利率計息。交存滿一年的按照一年期同期銀行定期存款利率計息。

住宅專項維修資金利息實行一年一結(jié)，定期計入業(yè)主分戶賬內(nèi)。分戶利息轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用。

第二十一條  住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會應(yīng)當建立住宅專項維修資金管理制度。

業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應(yīng)當接受所在市、縣(區(qū))房產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。

第二十二條  違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已規(guī)定法律責任的，從其規(guī)定。

第二十三條  本辦法自2025年1月1日起施行。2013年10月24日公布的《西寧市物業(yè)專項維修資金管理辦法》(西寧市人民政府令第126號)同時廢止。