河南省洛陽市人大常委會(huì)

洛陽市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例

　　

（2023年7月7日洛陽市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議通過2023年7月26日河南省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議批準(zhǔn)）

　　

　　目錄

　　

　　第一章總則

　　第二章業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)

　　第三章前期物業(yè)

　　第四章物業(yè)服務(wù)與管理

　　第五章老舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)

　　第六章監(jiān)督管理

　　第七章法律責(zé)任

　　第八章附則

　　

　　第一章總則

　　

　　第一條為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人以及相關(guān)主體的合法權(quán)益，營造整潔、安全、文明、和諧的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動(dòng)。

　　本條例未作規(guī)定的，適用有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定。

　　第三條住宅物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、業(yè)主自治、多方參與、專業(yè)服務(wù)、行業(yè)自律的原則。

　　第四條堅(jiān)持中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織的戰(zhàn)斗堡壘作用和黨員帶頭作用，建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制，形成治理合力。

　　第五條市、縣、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，將其納入基層治理體系，建立聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)、處理住宅物業(yè)管理活動(dòng)中的重大問題，督促相關(guān)部門、機(jī)構(gòu)履行與住宅物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理職責(zé)。

　　第六條市、縣、區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理行政主管部門）負(fù)責(zé)住宅物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬�會(huì)同有關(guān)部門研究制定住宅物業(yè)管理的相關(guān)政策和物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范并組織實(shí)施；

　�。ǘ�）指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員培訓(xùn)；

　�。ㄈ�）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理工作；

　�。ㄋ模┲笇�(dǎo)、監(jiān)督前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)人退出交接活動(dòng)；

　�。ㄎ澹┨幚砦飿I(yè)管理中的投訴；

　　（六）對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的繳存和使用情況進(jìn)行監(jiān)督管理；

　　（七）建立健全物業(yè)管理電子信息平臺(tái)；

　�。ò耍┩晟莆飿I(yè)服務(wù)行業(yè)信用管理體系，對(duì)物業(yè)服務(wù)人服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，組織開展相關(guān)考核考評(píng)；

　　（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)的監(jiān)督管理工作。

　　第七條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動(dòng)，履行下列職責(zé)：

　　（一）組織、指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)；

　　（二）組織成立或者重新組建物業(yè)管理委員會(huì)；

　�。ㄈ�）監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)；

　�。ㄋ模﹨f(xié)調(diào)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目移交和接管工作；

　�。ㄎ澹┱{(diào)解物業(yè)管理中的糾紛，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的相關(guān)問題；

　�。�六）組織實(shí)施老舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)工作；

　�。ㄆ撸┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　第八條社區(qū)、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理的相關(guān)工作，并對(duì)業(yè)主自治進(jìn)行指導(dǎo)，做好法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由社區(qū)、居（村）民委員會(huì)承擔(dān)的其他工作。

　　第九條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法實(shí)行自律管理，協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門編制行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范從業(yè)行為，調(diào)解行業(yè)糾紛，提高物業(yè)服務(wù)水平。

　　

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)

　　

　　第十條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　尚未辦理房屋所有權(quán)登記，但在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)的，依照有關(guān)法律規(guī)定執(zhí)行。

　　業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)選舉、表決前核實(shí)業(yè)主身份。

　　業(yè)主依照法律、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同約定行使權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

　　第十一條下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定，未成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主依法共同決定：

　�。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（二）制定和修改管理規(guī)約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

　�。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)人，與物業(yè)服務(wù)人協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　�。ㄎ澹┦褂媒ㄖ�物及其附屬設(shè)施的維修資金；

　�。�六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

　�。ㄆ撸└慕�、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　�。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛�，或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)及其所得收益的管理、分配與使用；

　�。ň牛┐_定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)以及標(biāo)準(zhǔn)，確定業(yè)主委員會(huì)成員工作補(bǔ)貼以及標(biāo)準(zhǔn)和來源；

　�。ㄊ�）改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

　�。ㄊ�一）有關(guān)業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　以上共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第十二條業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

　　新建小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，具體數(shù)額由建設(shè)單位與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)商確定，并應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，將籌備經(jīng)費(fèi)交至街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府專用賬戶。

　　第十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用現(xiàn)場(chǎng)或者互聯(lián)網(wǎng)等方式召開；采用互聯(lián)網(wǎng)方式實(shí)名表決的，鼓勵(lì)通過市物業(yè)管理行政主管部門建立的物業(yè)管理電子信息平臺(tái)進(jìn)行投票。

　　社區(qū)、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開和投票表決進(jìn)行指導(dǎo)和協(xié)助。

　　第十四條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議依法選舉產(chǎn)生，由主任、副主任以及委員組成，一般為五至十一人的單數(shù)，每屆任期三至五年，可以連選連任。

　　第十五條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　　（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和決議，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；

　�。ǘ�）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，適時(shí)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；

　�。ㄈ�）監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用；

　　（四）督促業(yè)主配合或者執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施；

　　（五）依照管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)公共收益的收支情況進(jìn)行管理；

　�。�六）調(diào)解處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問題；

　�。ㄆ撸┟磕觊_展不少于一次的業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)工作；

　　（八）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第十六條鼓勵(lì)業(yè)主中的熱衷于社區(qū)事務(wù)的人員以及具有財(cái)會(huì)、管理、法律等工作經(jīng)驗(yàn)的人員積極參加業(yè)主委員會(huì)選舉。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組的申請(qǐng)后，三十日內(nèi)組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組，并按照規(guī)定召開首次業(yè)主大會(huì)，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的選舉。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員候選人任職條件、提名進(jìn)行審查。

　　第十七條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開七日前，在物業(yè)管理區(qū)域的公示欄或者互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)公示會(huì)議內(nèi)容和議程，并通過發(fā)放問卷、入戶走訪、召開座談會(huì)等方式征求業(yè)主和居（村）民委員會(huì)的意見、建議，可以邀請(qǐng)居（村）民委員會(huì)派人參加。

　　第十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域的公示欄或者互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)向業(yè)主公示下列事項(xiàng)：

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會(huì)成員名單；

　�。ǘ�）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄈ�）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定的事項(xiàng)；

　�。ㄋ模�對(duì)業(yè)主就涉及小區(qū)公共利益的事項(xiàng)提出詢問的答復(fù)；

　�。ㄎ澹┙ㄖ�物及其附屬設(shè)施的維修資金籌集、使用情況；

　�。�六）由業(yè)主委員會(huì)管理的物業(yè)共有部分的經(jīng)營與收益情況；

　�。ㄆ撸�業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

　　（八）法律、法規(guī)規(guī)定或者管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示的事項(xiàng)。

　　前款第五項(xiàng)、第六項(xiàng)應(yīng)當(dāng)常態(tài)化公示，并及時(shí)更新，第七項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每半年公示一次，公示期均不得少于一個(gè)月；其他事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)常年公示并及時(shí)更新。

　　第十九條業(yè)主委員會(huì)成員不得有下列行為：

　　（一）違反規(guī)定使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章；

　　（二）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，擅自簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄈ�）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄有關(guān)文件資料；

　�。ㄋ模�騙取、挪用、侵占建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金或者公共收益等業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

　�。ㄎ澹┧魅』蛘呓邮芙ㄔO(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人的財(cái)物或者其他利益；

　�。�六）法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì)成員出現(xiàn)上述行為之一的，社區(qū)、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)暫停其履行職務(wù)，由業(yè)主大會(huì)決定罷免其業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)。涉嫌違法的，由相關(guān)部門依法查處。

　　第二十條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)提前做好換屆準(zhǔn)備，及時(shí)依照有關(guān)規(guī)定組織換屆選舉。

　　第二十一條業(yè)主委員會(huì)換屆的，可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主共有收益、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)等進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)結(jié)果報(bào)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　第二十二條除業(yè)主自行管理外，物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織成立物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：

　�。ㄒ唬┎痪邆涑闪�業(yè)主大會(huì)條件的；

　�。ǘ�）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的；

　　（三）未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)未完成換屆選舉，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織仍未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者新一屆業(yè)主委員會(huì)的。

　　第二十三條物業(yè)管理委員會(huì)由業(yè)主代表以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位等代表組成，一般為七至十一人的單數(shù)，其中的業(yè)主成員不得少于二分之一；物業(yè)管理委員會(huì)主任可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居（村）民委員會(huì)的代表擔(dān)任。

　　第二十四條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理委員會(huì)成立之日起十個(gè)工作日內(nèi)將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域的公示欄或者互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)公示。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)處理。

　　第二十五條物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議由主任召集，會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員參加且參加成員中業(yè)主過半數(shù)。三分之一以上成員提出召開物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議的，主任應(yīng)當(dāng)組織召開會(huì)議。

　　物業(yè)管理委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體組成人員半數(shù)以上同意。會(huì)議結(jié)束后三日內(nèi)，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議情況以及決定的事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于十日。

　　

　　第三章前期物業(yè)

　　

　　第二十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，通過招投標(biāo)或者競(jìng)爭(zhēng)性談判方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后及時(shí)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　分期開發(fā)的同一物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)簽訂內(nèi)容一致的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約。

　　第二十七條前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)參考物業(yè)服務(wù)技術(shù)規(guī)范和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，按照有關(guān)規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，根據(jù)國家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)遵循合理、公開、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則。

　　第二十八條物業(yè)買受人認(rèn)為前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容侵害其合法權(quán)益的，可以向縣、區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門投訴。

　　第二十九條前期物業(yè)服務(wù)人承接新建住宅物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)會(huì)同建設(shè)單位對(duì)物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)結(jié)果應(yīng)當(dāng)報(bào)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)縣、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)以及業(yè)主代表參加，也可以聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)管理所必需的資料。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人在承接查驗(yàn)中不得惡意串通、弄虛作假、損害業(yè)主的合法權(quán)益。

　　第三十條物業(yè)承接查驗(yàn)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)人簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，并向業(yè)主公布承接查驗(yàn)的結(jié)果。對(duì)于承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議之日起三十日內(nèi)自行或者委托前期物業(yè)服務(wù)人整改。

　　第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，及時(shí)處理解決物業(yè)質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施設(shè)備不完善問題。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)保修服務(wù)的，委托事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第三十二條建設(shè)單位不得承諾或者誘導(dǎo)物業(yè)買受人實(shí)施違法建設(shè)或者違法裝修；不得承諾將屬于業(yè)主共有的部位、場(chǎng)所和設(shè)施由部分或者個(gè)別業(yè)主單獨(dú)使用。

　　

　　第四章物業(yè)服務(wù)與管理

　　

　　第三十三條從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，遵守社會(huì)公德、商業(yè)道德，誠實(shí)守信，積極參與全省統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)誠信體系，自覺接受政府和社會(huì)公眾的監(jiān)督，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)員工、物業(yè)服務(wù)外包人員的文明服務(wù)教育和管理。

　　第三十四條物業(yè)服務(wù)人享有下列權(quán)利：

　�。ㄒ唬└鶕�(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理；

　�。ǘ�）制止損害物業(yè)或者妨礙物業(yè)管理的行為；

　�。ㄈ�）依照物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　�。ㄋ模┓�律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他權(quán)利。

　　任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)人代收有關(guān)費(fèi)用或者提供無償服務(wù)。

　　第三十五條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，保持物業(yè)管理區(qū)域共有部分環(huán)境整潔、秩序良好，共用設(shè)施設(shè)備正常、安全使用，并符合下列要求：

　　（一）按照物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范提供服務(wù)，并建立日常服務(wù)臺(tái)賬；

　�。ǘ�）定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡查、檢查，對(duì)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；

　�。ㄈ�）接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，及時(shí)進(jìn)行維護(hù)和處理；

　�。ㄋ模﹨f(xié)調(diào)建設(shè)單位、專業(yè)經(jīng)營單位及時(shí)處理物業(yè)使用和管理中的有關(guān)問題；

　　（五）依法依規(guī)落實(shí)安全防范責(zé)任，積極做好安全防范工作；

　�。�六）在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中積極參與社區(qū)建設(shè)，支持居（村）民委員會(huì)開展工作；

　�。ㄆ撸┓�律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人的日常服務(wù)行為加強(qiáng)監(jiān)督，并如實(shí)記錄監(jiān)督情況。

　　第三十六條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)健全物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保障措施，建立服務(wù)投訴快速處理機(jī)制，定期收集業(yè)主意見、建議，接受業(yè)主監(jiān)督，提升物業(yè)服務(wù)水平。

　　第三十七條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示下列信息：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)人營業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話；

　�。ǘ�）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

　�。ㄈ�）電梯、水、電、氣、暖、消防、監(jiān)控安防等專業(yè)設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、應(yīng)急處置措施等；

　�。ㄋ模�業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用情況、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用情況、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益和支出情況；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共車位、共用車庫經(jīng)營所得收益和支出情況；

　�。�六）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金使用情況；

　�。ㄆ撸┢渌�依照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約約定應(yīng)當(dāng)公示的信息。

　　前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)應(yīng)當(dāng)常年公示并及時(shí)更新；第四項(xiàng)至第六項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每年至少公示一次，公示期不得少于一個(gè)月。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)公示上述內(nèi)容。

　　第三十八條鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人開展助老托幼、家政保潔、家電維修、車輛租借、寵物代管等個(gè)性化服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)人提供個(gè)性化服務(wù)事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)公示服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　第三十九條鼓勵(lì)和支持物業(yè)服務(wù)人、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)以及其他單位和個(gè)人，依托鄰（鄉(xiāng)）里中心為物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的老年人提供助餐、助潔、醫(yī)療照料、精神關(guān)愛等多種形式的服務(wù)。有條件的住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)建立配備有第三衛(wèi)生間的公共衛(wèi)生間。

　　第四十條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)以及物業(yè)服務(wù)合同約定建立健全物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)突發(fā)事件應(yīng)急處理制度，落實(shí)安全防范措施。

　　發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急處置和其他管理措施，同時(shí)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告，并協(xié)助做好救助工作。

　　第四十一條物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：

　�。ㄒ唬┰谖飿I(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中提供虛假信息，騙取中標(biāo)；

　�。ǘ�）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理整體轉(zhuǎn)讓；

　�。ㄈ�）騙取、挪用或者侵占建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、公共收益等業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

　�。ㄋ模┥米岳�用公共場(chǎng)地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，占用業(yè)主共有停車位；

　�。ㄎ澹┪磳⒗�用公共場(chǎng)地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營性活動(dòng)的收益列入公共收益；

　�。�六）將應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)人或者他人承擔(dān)的用水、用電等費(fèi)用列入業(yè)主公攤費(fèi)用；

　　（七）出售、泄露或者非法提供業(yè)主信息；

　�。ò耍┎扇⊥ｋ�、停水、停熱、限制使用電梯或者變相限制出入等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

　�。ň牛┌l(fā)現(xiàn)業(yè)主實(shí)施違法建設(shè)、裝修或者違反管理規(guī)約的行為，不制止、不報(bào)告；

　�。ㄊ�）違法占用消防通道和消防車登高操作場(chǎng)地；

　�。ㄊ�一）無正當(dāng)理由限制業(yè)主自由選擇公共服務(wù)的權(quán)利；

　�。ㄊ�二）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定、合同約定以及損害業(yè)主權(quán)益的行為。

　　第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除法律、法規(guī)規(guī)定禁止性行為外，還禁止下列行為：

　�。ㄒ唬┥米詳[攤設(shè)點(diǎn)，無序停放車輛，堵塞車輛出入口；

　�。ǘ�）私拉電線、電纜為電動(dòng)車輛充電；

　�。ㄈ�）在窗戶、窗臺(tái)戶外部分和空調(diào)室外機(jī)上擺放、懸掛可能造成他人人身或者財(cái)產(chǎn)損害的物品；

　�。ㄋ模┱加米≌瑯琼敺N植、養(yǎng)殖；

　�。ㄎ澹└淖兘ㄖ�物防火分隔設(shè)施；

　　（六）挖掘地下空間；

　　（七）管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第四十三條業(yè)主大會(huì)決定更換物業(yè)服務(wù)人，或者物業(yè)合同期滿后物業(yè)服務(wù)人不再續(xù)簽合同的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)，依法履行交接義務(wù)，并在約定的時(shí)間撤出物業(yè)管理區(qū)域。

　　在新物業(yè)服務(wù)人接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付此期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　第四十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用業(yè)主的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行汽車停放、設(shè)置廣告、出租場(chǎng)地等經(jīng)營產(chǎn)生的收入，由物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主大會(huì)按照協(xié)商的比例，扣除合理成本之后所得收益為公共收益。

　　公共收益主要用于補(bǔ)充建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，并應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬管理。

　　

　　第五章老舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)

　　

　　第四十五條對(duì)建成時(shí)間較長(zhǎng)、標(biāo)準(zhǔn)較低、配套設(shè)施不健全、失養(yǎng)失修失管、不具備實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)條件等老舊住宅小區(qū)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組織實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)。

　　縣、區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門可以會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局等因素，經(jīng)征求相關(guān)業(yè)主意見后，為老舊住宅小區(qū)、零星院落劃定物業(yè)管理區(qū)域。

　　第四十六條縣、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)制定老舊住宅小區(qū)改造整治規(guī)劃、整治標(biāo)準(zhǔn)和年度計(jì)劃，對(duì)老舊住宅小區(qū)進(jìn)行改造整治，改善基礎(chǔ)設(shè)施條件，推動(dòng)實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)的老舊住宅小區(qū)向市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)過渡。

　　老舊住宅小區(qū)的道路、照明、綠地以及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑、設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金，由政府負(fù)責(zé)。業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。

　　第四十七條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、綠化、治安、消防安全、維修維護(hù)等基本物業(yè)服務(wù)管理。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，針對(duì)老舊住宅小區(qū)的不同情況，制定基本物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)、人員安排等，并在廣泛征求業(yè)主意見后實(shí)施。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　第四十八條實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)的老舊住宅小區(qū)可以利用物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得公共收益，補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及利用公共收益補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)后仍然不足的，縣、區(qū)人民政府在一定期限內(nèi)給予補(bǔ)助。具體辦法由縣、區(qū)人民政府制定。

　　第四十九條支持老舊住宅小區(qū)業(yè)主為滿足日常生活需要加裝電梯。加裝電梯應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自愿、社區(qū)引導(dǎo)、充分協(xié)商、保障安全、依法監(jiān)管的原則。

　　第五十條鼓勵(lì)社會(huì)資本參與老舊住宅小區(qū)綜合整治和物業(yè)管理。

　　經(jīng)改造后具備實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)條件的，由業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)依法選聘物業(yè)服務(wù)人。

　　

　　第六章監(jiān)督管理

　　

　　第五十一條市人民政府應(yīng)當(dāng)梳理涉及物業(yè)管理的行政處罰事項(xiàng)和執(zhí)法主體，列出清單，并予以公布。

　　有關(guān)執(zhí)法主體應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)人報(bào)告和有關(guān)業(yè)主投訴的違法行為。

　　第五十二條市、縣、區(qū)人民政府相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，做好下列工作：

　�。ㄒ唬┕�安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響治安管理的違法行為，開展智慧安防、保安服務(wù)、養(yǎng)犬、房屋租賃等監(jiān)督管理，并依法處理住宅小區(qū)內(nèi)的交通事故；負(fù)責(zé)日常消防監(jiān)督檢查、開展消防宣傳教育；

　�。ǘ�）城市管理部門負(fù)責(zé)依法查處違法建設(shè)、擅自占用和損壞住宅小區(qū)公共綠化、損害市容環(huán)境等違法行為，加強(qiáng)對(duì)生活垃圾的收集、運(yùn)輸和處理的監(jiān)督管理；

　　（三）生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)企事業(yè)單位的噪音污染、違法排放污染物等行為；

　�。ㄋ模┦袌�(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)特種設(shè)備和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格違法行為；

　�。ㄎ澹┫�防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)依法督促落實(shí)消防安全責(zé)任，依法查處影響消防設(shè)施和消防車通道使用等違反消防法律、法規(guī)的行為；

　�。�六）其他部門和機(jī)構(gòu)在各自的職責(zé)范圍內(nèi)做好住宅小區(qū)內(nèi)有關(guān)監(jiān)督管理工作。

　　第五十三條縣、區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布有關(guān)部門的職能、投訴受理方式。

　　有關(guān)部門接到投訴后應(yīng)當(dāng)?shù)怯�，屬于本部門職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)受理，并在五個(gè)工作日內(nèi)予以回復(fù)，已有法定期限的，從其規(guī)定。

　　第五十四條縣、區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)適時(shí)組織街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)人的人員配備、設(shè)施設(shè)備條件、管理水平、服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主滿意度、社會(huì)信譽(yù)等事項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、社區(qū)黨組織和居（村）民委員會(huì)的意見。評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

　　第五十五條市人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門，建立并推廣使用物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)，用于下列用途：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)投票表決；

　　（二）物業(yè)管理相關(guān)信息公開、物業(yè)管理糾紛投訴處理等；

　　（三）錄入并共享市、縣、區(qū)人民政府有關(guān)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)、居（村）民委員會(huì)在指導(dǎo)、監(jiān)督住宅物業(yè)管理工作中需要互通的信息；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)人信用信息查詢；

　�。�六）其他與住宅物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的用途。

　　

　　第七章法律責(zé)任

　　

　　第五十六條違反本條例規(guī)定，法律、法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第五十七條違反本條例第十二條第二款規(guī)定，建設(shè)單位不提供籌備費(fèi)用的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十五萬元以下罰款。

　　第五十八條違反本條例第三十七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按照要求在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示有關(guān)信息的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第五十九條違反本條例第四十一條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定，擅自利用公共場(chǎng)地、公共部位、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，占用業(yè)主共有停車位，未將利用公共場(chǎng)地、公共部位、公共設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營性活動(dòng)的收益等列入公共收益的，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正，并處五萬元以上二十萬元以下罰款。違反本條例第四十一條第六項(xiàng)、第九項(xiàng)規(guī)定，將應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)人或者他人承擔(dān)的用水、用電等費(fèi)用列入業(yè)主公攤費(fèi)用，發(fā)現(xiàn)業(yè)主實(shí)施違法建設(shè)、裝修或者違反管理規(guī)約的行為不制止、不報(bào)告的，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正，處五千元以上五萬元以下罰款。

　　第六十條違反本條例第四十三條第一款，物業(yè)服務(wù)人未按照約定時(shí)間撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　第六十一條物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關(guān)行政主管部門及其工作人員在住宅物業(yè)管理監(jiān)督活動(dòng)中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　

　　第八章附則

　　

　　第六十二條本條例自2023年11月1日起施行。