[ 金澤清 ]——(2003-8-15) / 已閱25571次
（2） 產權已轉移地方的原部隊的住房，可以出售。
（3） 同幢住房內有獨用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房，可以出售。
（4） 被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。
（5） 因規(guī)劃、配套等原因未申請房地產權證的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產權性質，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方"到手價"，則差異很大。
3. 無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。
有些房產中介不申領營業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務，所發(fā)的名片、所發(fā)布的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問題，則無音無訊了。
還有些房產中介為了稅收或注冊等問題，在經(jīng)濟園區(qū)注冊而在市區(qū)進行營業(yè)。按照工商部門的有關規(guī)定，在非注冊地營業(yè)必須在營業(yè)地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊登記，卻又在正常營業(yè)。
根據(jù)工商部門所發(fā)放的營業(yè)執(zhí)照，房地產咨詢與房地產經(jīng)紀有很大的區(qū)別。房地產咨詢是無權進行房地產交易行為的，而房地產經(jīng)紀則可根據(jù)其注冊資金及申請的范圍從事房地產咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實交易中，人們往往忽略或不了解這個區(qū)別，而某些房產中介機構為了獲取利益又故意進行隱瞞。
4. 房地產執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書。
根據(jù)商品房銷售管理辦法 （２００１年３月１４日建設部第３８次部常務會議審議通過 自２００１年６月１日起施行）第二十九條 商品房銷售人員應當經(jīng)過專業(yè)培訓，方可從事商品房銷售業(yè)務。
同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產估價員崗位合格證》、《房地產經(jīng)紀人資格證》。
事實上有很多房產中介公司在申請注冊成立時所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來充數(shù)現(xiàn)象。
5. 濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。
格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。
根據(jù)《合同法》的規(guī)定：
第三十九條 采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
第四十條 格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
第四十一條 對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。
實際上很多房產中介機構，往往利用消費者不熟悉有關交易細節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應盡的義務，限制消費者應有的權利如知情權、公平交易權等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發(fā)現(xiàn)問題，據(jù)此百般抵賴逃避責任�？浯罅撕贤袨榈摹昂弦狻�，將不平等的條件強加于人。
6. 房地產經(jīng)紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。
根據(jù)城市房地產中介服務管理規(guī)定（修正）（１９９６年１月８日建設部令第５０號發(fā)布 ２００１年８月１５日根據(jù)中華人民共和國建設部令第９７號《建設部關于修改〈城市房地產中介服務管理規(guī)定〉的決定》修正）設立房地產中介服務機構，應當向當?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請設立登記。房地產中介服務機構在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。
房地產管理部門應當每年對房地產中介服務機構的專業(yè)人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產中介業(yè)務。而有不少中介組織根本沒有到有關部門進行備案。以為只要領取營業(yè)執(zhí)照即可開業(yè)，根本沒有把備案手續(xù)放在心上。
7. 各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經(jīng)登記發(fā)布房地產印刷品廣告。
房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關規(guī)定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。
而很多房產中介機構在其店堂或者在一些媒體上發(fā)布廣告信息，如對所謂 “特價房產”，注重說該房產或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優(yōu)惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產真實情況進行核實。甚至對上面所說的“使用權房產交易”沒有去標注其產權特點，等到消費者交付款項準備辦理手續(xù)時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產依然在上市流通，造成消費者受騙上當。
三、 關于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產中介市場的建議
由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產市場存在著極大的危害性。
“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬�！薄皬氖鲁商转氂镁幼》课菔褂脵噘I賣經(jīng)紀活動�！薄胺慨a經(jīng)紀組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。”“各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經(jīng)登記發(fā)布房地產印刷品廣告。”這些行為損害了消費者直接的經(jīng)濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序�！盁o照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營�！薄胺康禺a執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書�！薄胺康禺a經(jīng)紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)�！边@些行為阻礙了相應的國家機關對房地產中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費者的合法權益。
由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：
1. 在房產交易中心免費發(fā)放有關房產交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。
2. 提醒消費者在居間合同與行紀合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當事人，也不是當事人的代理人，是為當事人訂立合同而穿針引線的人。行紀合同是以自己的名義辦理財產交易等事務并直接對第三人承受權利義務的合同。
3. 購房前認真索取中介機構的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應當取得復印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產管理部門要求驗證；
4. 對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況，是否屬于規(guī)定的可轉換的“使用權”與“產權”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產的“可轉產權”性質懷疑，避免上當；
5. 對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。
6. 達成協(xié)議后，對辦理產權過戶手續(xù)，購房者應當本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產登記部門過戶時，其房產權潛在的風險就會凸現(xiàn)，才能便于及時解決。
參考文獻：
《中華人民共和國城市房地產管理法》1994年
建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地產轉讓辦法》1997年
建設部《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》1999年
建設部《商品房銷售管理辦法》2001年
總共3頁 [1] 2 [3]
上一頁 下一頁
