[ 程嘯 ]——(2012-1-12) / 已閱33343次
綜上所述，只有認為異議登記沒有限制處分的效力，才能正確界定其與財產(chǎn)保全的關系：一方面，財產(chǎn)保全程序?qū)儆谒痉ǔ绦颍愖h登記程序是行政程序或非訟程序。前者成本高，而后者成本低；另一方面，財產(chǎn)保全具有限制處分的效力，而異議登記僅具有擊破登記簿公信力的效力。[42]
第五，之所以我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記的地方性法規(guī)和規(guī)章認為異議登記具有限制處分效力的觀點，一個重要的理由就是擔心異議登記后如果登記機構(gòu)仍可繼續(xù)辦理登記權利人的處分登記，萬一登記簿確實有錯誤，登記機構(gòu)將因此承擔承擔賠償責任。事實上，這種擔心是毫無必要的。因為登記機構(gòu)承擔賠償責任的一個重要前提就是“因登記錯誤，給他人造成損害(《物權法》第21條第2款)”。在登記簿權利事項錯誤的情況下，他人因此遭受的損害基本上都是在出現(xiàn)了第三人善意取得的情況下發(fā)生。既然異議登記具有擊破登記簿公信力的效力，即便登記簿真的存在錯誤，第三人也不可能善意取得，就不存在登記機構(gòu)給他人造成損害的問題，登記機構(gòu)自然也不可能因此而承擔賠償責任。
最后，實務界有人認為，從《中華人民共和國擔保法》(以下簡稱《擔保法》)第37條第4項與《物權法》第184條第4項關于“有爭議的財產(chǎn)”不得抵押的立法本意來看，也應當認為，對于那些有爭議的不動產(chǎn)，登記機構(gòu)不能辦理相應的處分登記。既然就某項不動產(chǎn)在登記簿上有異議登記，就說明該不動產(chǎn)屬于“有爭議的財產(chǎn)”，此時當然要限制登記權利人的處分權。[43]筆者認為，《擔保法》和《物權法》關于“有爭議的財產(chǎn)”禁止抵押的規(guī)定只是一種宣示性規(guī)定，并無實益。因為即便當事人真的以有爭議的財產(chǎn)進行了抵押，也不意味著該當事人就是無權處分，抵押權就一定無效。一方面，就不動產(chǎn)物權的歸屬和內(nèi)容，依據(jù)《物權法》第16條第1款，應以不動產(chǎn)登記簿為根據(jù)。有爭議者在沒有證據(jù)推翻此種推定前，登記簿上記載的物權人就被推定為不動產(chǎn)的物權人，其當然有權處分該不動產(chǎn)；另一方面，即便登記是錯誤的，也存在一個是否構(gòu)成善意取得的問題。正因如此，《擔保法》第37條第4項的規(guī)定被司法界認為“實踐中的操作性較差”、“很少被判決所引用”。[44]因此，以《擔保法》第37條第4項與《物權法》第184條第4項為依據(jù)認為異議登記具有限制效力也是沒有道理的。
二、異議登記的構(gòu)成要件
(一)異議登記的主體
1、只有利害關系人才能申請異議登記。我國《物權法》沒有規(guī)定登記機構(gòu)依職權進行異議登記，而是規(guī)定由當事人申請異議登記。但是，該法第19條第2款僅規(guī)定了利害關系人可以申請異議登記，而沒有規(guī)定權利人可以申請異議登記。但是，同條第1款第1句卻規(guī)定，權利人、利害關系人都可以申請更正登記。筆者認為，產(chǎn)生這一差異的原因在于以下幾方面。
首先，《物權法》第19條第1款中的“權利人”是指其不動產(chǎn)物權已被正確記載于不動產(chǎn)登記簿的人，即“不動產(chǎn)登記簿記載的權利人”。盡管權利人的不動產(chǎn)物權已被正確記載于登記簿，但是登記簿上仍然存在與物權歸屬和內(nèi)容無關的記載事項之錯誤，如登記簿上對不動產(chǎn)坐落、界址、面積、權利人的姓名或住址的記載有錯誤�！段餀喾ā返�19條第1款以及第2款中的“利害關系人”是指，登記簿上未將其不動產(chǎn)物權記載入登記簿、或未將其物權正確地記載入登記簿或曾經(jīng)被記載的權利被不正確地注銷了的人。這些人中有的是登記簿記載的權利人，有的甚至不是登記簿記載的權利人。但是，由于不動產(chǎn)登記簿上關于不動產(chǎn)物權的歸屬和內(nèi)容的記載有錯誤，而該錯誤對其權利造成了妨害或損害，產(chǎn)生了法律上的利害關系，所以他們就是《物權法》第19條中的“利害關系人”，有權就該登記簿上的權利事項錯誤申請更正登記。具體來說，利害關系人的“利害關系”體現(xiàn)在兩個方面：其一，如果不能及時消除登記簿上的權利事項錯誤，真實權利人可能因第三人善意取得而致物權消滅或被設定負擔。其二，如果不能及時消除登記簿上的權利事項錯誤，利害關系人對不動產(chǎn)物權的處分就會受到限制。
有一種觀點認為，《物權法》第19條第1款中的“權利人”包括登記權利人與事實權利人。[45]利害關系人則是指登記權利人和真實權利人之外的、因登記記載錯誤會造成對自己不利影響的當事人，如已與權利人訂立物權變動合同的第三人。[46]筆者認為這種觀點是不妥當?shù)�。如果認為權利人既包括了登記權利人也包括了事實權利人，那么利害關系人的概念就沒有必要了。如果將利害關系人理解為與權利人存在債權關系的人的話，由于登記簿上不存在錯誤，即便權利人沒有履行該物權變動合同，也只是違約的問題，債權人有權請求債務人履行辦理所有權轉(zhuǎn)移登記或其他處分登記的義務。利害關系人顯然沒有必要申請異議登記，更無須申請更正登記。事實上，從《物權法》第33條的規(guī)定來看，也可知利害關系人是指那些因物權的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的人，而非單純的債權人。
其次，利害關系人才是與登記簿上的權利事項錯誤密切相關的主體。其通過更正登記要消除的是登記簿上權利事項的錯誤，而不是非權利事項的錯誤。故此，在更正登記完成之前，利害關系人需要通過異議登記來暫時阻卻登記簿的公信力，以免因該權利事項錯誤而引起第三人的善意取得。例如，甲、乙共有的房屋被錯誤地登記為甲單獨所有。其中，甲為登記權利人，而乙為利害關系人。如果乙不能申請更正登記，并在更正登記完成前申請異議登記，那么在甲處分該房屋而將之轉(zhuǎn)讓給第三人或為第三人設定他物權時，第三人就可以因善意而取得該房屋的所有權或他物權。至于權利人，雖然登記簿上存在錯誤，其可以申請更正登記。但是，由于該錯誤與物權的歸屬和內(nèi)容無關，不影響實體權利，其只是非權利事項的錯誤，權利人只需要申請更正登記即可，不能申請異議登記。因為登記簿上與物權歸屬和內(nèi)容無關的事項記載錯誤并不會導致第三人的善意取得，[47]權利人沒有通過異議登記暫時阻卻登記簿公信力的必要性。所以《物權法》第19條第2款沒有規(guī)定權利人可以申請異議登記。
2、申請人應當證明自己屬于利害關系人。由于異議登記完成后會擊破登記簿的公信力，因此在不動產(chǎn)交易頻繁的現(xiàn)代社會中該登記勢必會在一定程度上影響登記權利人的利益。例如，登記簿上登記為甲的A房屋因為有了丙的異議登記，從而使得原本正與甲協(xié)商購買該房的乙停止了交易磋商。故此，德國法上要求異議登記只能基于以下情形之一而做出： (1)登記同意，即更正請求權所指向的實際權利人或登記權利人的同意； (2)假處分，即《德國民事訴訟法》第935條以下規(guī)定的法官的命令； (3)登記官的職權限于《土地登記條例》第18條第2款、第53條規(guī)定的情形；(4)國家機關的囑托，如《土地交易法》第7條的規(guī)定； (5)所有權人依據(jù)《德國民法典》第1139條提出的申請。[48]
如前所述，我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記的地方性規(guī)與部門規(guī)章不適當?shù)刭x予了異議登記以限制處分的效力，此種情形下，倘若任由當事人隨意申請異議登記，則更可能對登記權利人的合法權益造成損害。由于我國《物權法》并未如同德國法那樣要求異議登記必須依特定條件而為之，它只是在第19條第2款將要求異議登記的申請人限定在“利害關系人”。因此，申請人在提出異議登記申請時，必須證明自己就是利害關系人，而登記機構(gòu)也應當審查申請人是否屬于利害關系人。目前的登記實踐中，登記機構(gòu)一般是通過要求申請人提交登記簿記載錯誤的證明文件來確定申請人是否屬于利害關系人。例如，《房屋登記辦法》第76條規(guī)定：“利害關系人認為房屋登記簿記載的事項錯誤，而權利人不同意更正的，利害關系人可以持登記申請書、申請人的身份證明、房屋登記簿記載錯誤的證明文件等材料申請異議登記。”再如，《深圳市房地產(chǎn)登記若干規(guī)定(試行)》第8條規(guī)定：“申請異議登記，應當提交下列材料： (一)申請書； (二)申請人身份證明； (三)證明房地產(chǎn)登記簿記載事項錯誤的證明材料； (四)證明申請人與申請更正登記事項存在利害關系的證明材料； (五)法律、法規(guī)規(guī)定需要提交的其他材料。申請人提交的材料符合前款規(guī)定的，登記機關應當予以異議登記。”
需要注意的是，盡管在異議登記中申請人需要通過提交證明登記簿存在錯誤的證明材料來表明自己是利害關系人，但是這種證明材料不同于更正登記中證明登記確有錯誤的證據(jù)。因為如果二者完全相同的話，那么申請人只需要依據(jù)《物權法》第19條第1款直接申請更正登記即可，無須再申請異議登記。畢竟異議登記只是由于更正程序漫長而由法律設立的一種臨時性保護措施。能夠更正登記，這種臨時性的保護就沒有必要了。筆者認為，異議登記申請人只需要提交初步證明登記簿可能存在錯誤的證據(jù)即可，即通過該證據(jù)在一定程度上支持申請人對登記簿正確性的質(zhì)疑。在這一點上，《上海市房地產(chǎn)登記條例》第65條作出了比較科學的規(guī)定：“房地產(chǎn)權利的利害關系人認為房地產(chǎn)登記簿記載的土地使用權人、房屋所有權人等事項有錯誤，房地產(chǎn)登記簿記載的房地產(chǎn)權利人不同意更正，且利害關系人不能提交行政機關、人民法院、仲裁機構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件證明房地產(chǎn)登記簿記載的權利歸屬等事項確有錯誤的，可以持權利歸屬等事項可能存在錯誤的有關證據(jù)申請異議登記�！�
(二)異議登記的客體
1、異議登記的客體主要是登記簿上可能存在的權利事項錯誤。在德國法上，異議僅能針對登記簿上權利事項的錯誤而提出。因為，其《民法典》第899條規(guī)定的異議登記與第894條規(guī)定的更正請求權緊密相聯(lián)，能夠申請異議登記的人必須是享有更正請求權之人。[49]所謂更正請求權是指，當不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容與真實的權利狀況不一致時，因該錯誤而使自己的物權受到妨害或損害之人請求因更正登記而涉及其權利的人作出“更正同意(Berichtigungsbewilligung)”的請求權。更正請求權屬于物權請求權(dinglicher Anspruch)，它具有從屬性，附隨于不動產(chǎn)物權。通過行使該請求權，權利人能夠重新獲得對其物權的正確登記。[50]依據(jù)《德國民法典》第894條，享有更正請求權的人是“其權利未被登記或未被正確登記的人或因登記并不存在的負擔設定或限制而受到侵害的人”。申言之，只有那些物權被不正當?shù)牡怯?即登記簿上的權利事項錯誤所涉及)的人才享有更正請求權，才能申請異議登記。更正請求權人包括： (1)權利未被登記或未被正確登記的當前的、真實的權利人； (2)在處分限制被不正確的記入登記簿的情況下，更正請求權人是指因該處分限制而受到損害的人； (3)如果登記簿的更正將改善其法律地位的話，則同一或后順位的權利人也享有更正請求權。[51]由于申請異議登記的人是更正請求權人，因此《德國民法典》第899條規(guī)定，更正請求權人可以通過法院發(fā)布的假處分命令或依據(jù)登記簿更正所涉及的權利人的同意而進行異議登記。
在我國，盡管從《物權法》第19條第1款與第2款的表述來看，似乎只要是登記簿上記載的事項錯誤，當事人都可以申請更正登記，并且在登記簿記載的權利人不同意更正時，利害關系人也可以申請異議登記。然而，如前所述，登記簿上與物權歸屬和內(nèi)容無關的事項記載錯誤，并不會引起第三人的善意取得。只有在登記簿關于不動產(chǎn)物權歸屬和內(nèi)容的記載錯誤時，才可能出現(xiàn)第三人因信賴該登記簿錯誤而善意取得不動產(chǎn)物權的問題。而異議登記要擊破的就是這些具有公信力的登記簿記載的內(nèi)容。因此，只有在登記簿上存在權利事項錯誤時，申請人才屬于利害關系人，才能申請異議登記。
2、登記簿上的異議登記、查封登記與預告登記的錯誤能否作為異議登記的客體？
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