[ 陳金華 ]——(2012-4-13) / 已閱16424次
【案例一】：原告賀某訴被告某村委會建設工程施工合同糾紛案。
原告作為無任何資質的個人借用他人資質與村委會和村民簽訂開發(fā)門面房建設工程合同，村委會與村民簽訂合同后，將村集體的4畝多土地交由原告進行房產開發(fā)，且由鄉(xiāng)政府全力支持。工程建成后，一方面房屋出現墻體裂縫等質量問題，另一方面隨著房屋的建成，該地段迅速升值，村民們以房屋有質量問題拒不交付下余房款，原告便訴至法院，并申請對所建房屋進行查封，引起十幾戶村民的強烈不滿。盡管承辦法官做了大量工作，但以利益為重的村民們仍然情緒非常激動。多年省吃儉用的積蓄買來的卻是質量存在問題的房產，在應訴的同時村民們還四處上訪。而開發(fā)商因得不到房款也是一肚子委屈。此案有很長一段時間在當地引起不小的轟動。面對農村房地產流轉法律法規(guī)存在的空白和滯后審判法官也是一臉的無奈。
【案例二】：原告范某訴被告申某集體土地租賃合同糾紛案。
2009年申某某以村委會負責人的身份召集村民協(xié)商，將十幾戶村民臨公路兩側承包的9畝土地以租賃的形式交付給范某等人進行房地產開發(fā)，房屋尚未完全建成，合伙人便因利益分配發(fā)生糾紛，范某一怒之下訴至法院，要求申某返還購地款。面對此案，承辦人一臉的茫然，雙方簽訂的土地租賃協(xié)議原本就是無效協(xié)議，而在村集體的土地上建房出售既違規(guī)又違法。雙方均有過錯，如果申某返還范某購地款，那么范某等人就要將建成的房屋扒掉，恢復原狀，已經交付購房款的村民必將群而哄之引發(fā)一系列糾紛和矛盾。此案從一個側面凸顯小產權房面臨的尷尬現狀和法官在審理此類案件中同樣面臨司法困境。一判了之勢必又會引起一系列的糾紛和訴訟，甚至引發(fā)涉訴信訪等不安定事件。
針對全國性普遍存在的“小產權房”建設及由此產生的糾紛，2010年5月，貴州省高級人民法院專門就如何依法處理此類案件向最高人民法院進行請示，最高人民法院在征求并綜合全國人大常委會法工委、國務院法制辦、最高人民檢察院、公安部、國土資源部、農業(yè)部、住房和城鄉(xiāng)建設部等相關部門的意見后，于2010年11月1日作出《關于個人違法建房出售行為如何適用法律問題的答復》法【2010】395號，并于2011年2月16日發(fā)布實施。但該批復意見也是較為籠統(tǒng)，對在農村宅基地、責任田上違法建房出售產生的糾紛如何處理，沒有具體明確的意見。只是認為此類案件涉及面廣，法律、政策性強，有關部門正在研究制定相關政策意見和處理辦法，在相關文件出臺前，最高法院要求各地法院對此類案件要慎重處理，在審理過程中要積極與當地黨委、政府協(xié)調，全力做好案件的善后處理工作，確保法律效果與社會效果的統(tǒng)一。
2011年6月24日，最高人民法院副院長奚曉明在杭州召開的全國民事審判工作會議上所作的報告中關于人民法院審理農村小產權房糾紛案件的司法政策精神為：人民法院在審理農村小產權房糾紛案件中，要貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，對于無效的小產權房買賣合同，要通過運用締約過失責任避免當事人利益失衡。
五、小產權房如何清理整治：各方態(tài)度反應不一
根據國土資源部發(fā)布的消息，本次小產權房清理的原則是：區(qū)別對待，分類處理。其清理思路為：違法建筑、有嚴重質量問題、侵占耕地、嚴重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產權房將清理，并追究開發(fā)商、村集體等相關人員的責任；出售小產權房的農民不得重新申請宅基地。同時，對尚未銷售的小產權房，一定年限后新建、續(xù)建的小產權房，必須全部停建、停售，其中，劃分地塊對外出租待建的土地，責令退還。
盡管國土部的態(tài)度已經非常明確，但對于小產權房具體如何清理，各方仍爭議不斷，意見各一。
㈠積極支持對小產權房進行清理整治的政府機構認為，小產權房的建設規(guī)模令人吃驚，其危害性毋容置疑。
1、令人吃驚的建設規(guī)模。
盡管國家多次明令禁止小產權房的開發(fā)與買賣，但其規(guī)模仍在不斷擴大蔓延。且集中建在城中村、風景旅游景區(qū)和休閑度假區(qū)等地，并逐漸向小區(qū)管理化發(fā)展。根據全國工商聯(lián)房地產商會的數據，1995年——2010年， 全國小產權房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米，相當于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%；更有相關統(tǒng)計顯示，小產權房的總量已經接近我國住宅數量的三分之一，小產權房的增速明顯高于2005年的前十倍。鄭州、北京的小產權房數量大概占20%左右；來自《深圳市小產權房現狀調查》顯示，截止2011年12月，深圳小產權房的建筑達到37.94萬棟，建筑面積高達4.05億平方米，是深圳市建筑總面積的49.27%，占深圳市總建筑量的一半。如此嚴峻的形勢讓小產權房清理整治的呼聲越來越高。
2、小產權房的危害。
①濫占耕地，致使寶貴的耕地不斷減少，使農村的集體土地使用權變相流轉。據鄭州市國土資源局介紹，截止2008年10月，鄭州市的小產權房已經占地2925畝，建成203萬平方米，強制拆除57萬平方米；2012年4月6日《中央電視臺》新聞1+1欄目又曝光了武漢市某某房地產開發(fā)公司對武漢沙湖填土違規(guī)開發(fā)房地產的事件，萬畝湖面縮至119畝，令人心寒，此事經媒體曝光后在社會上產生極大影響。
�、跓o序的開發(fā)，較低價格的出售不但嚴重擾亂了正常的房地產交易，而且造成政府土地出讓金及應收稅款的大量流失，使政府財政收入減少。
③在河灘、河堤、荒灘、河道兩側及引水、排水通道上進行小產權房開發(fā)建設，嚴重堵塞排水通道，由于建房后排水通道被封閉或被建筑垃圾堵塞，極易使通道產生淤積，又無法清淤，一旦發(fā)生洪澇災害勢必會給城鎮(zhèn)區(qū)域帶來不安全隱患。
�、苌米愿淖儑型恋厥褂眯再|。在房地產開發(fā)手續(xù)不全的情況下，大量進行開發(fā)建設，這種現象已經由農村及城鄉(xiāng)結合部逐漸向城中村、風景旅游景區(qū)和休閑度假區(qū)等地蔓延，由于政府部門監(jiān)管不力，從一定程度上助長了違法開發(fā)小產權房現象的發(fā)生，且占地面積越來越多，建設規(guī)模越來越大，銷售價格也越來越高。如北京市昌平區(qū)鄭各莊違規(guī)建設的小產權房，單套“四合院”售價竟然高達5000萬元，國土資源部已經對此展開調查并已責令其停建。
⑤給購房者帶來許多風險。其一，小產權房不能辦理房產證，無法對抗國家的征地和拆遷，一旦被政府拆遷，購房者很難得到補償，甚至還可能面臨被依法強制拆除或者沒收的風險；其二，小產權房不是商品房，只是具備了普通商品房的使用性質，并不具備法律性質，因其系違法建筑，如發(fā)生房屋質量等糾紛，購房者想要維權將找不到法律依據，只能自行承擔；其三，不能上市交易，無法辦理抵押貸款，在現有體制下因小產權房不能上市交易，因此對銀行而言，抵押物沒有變現能力，銀行不會給小產權房辦理抵押貸款。
3、主張強制清理的相關部門還建議，應將清理整治的重點放在對違規(guī)在建小產權房的嚴厲監(jiān)管上，對清理整治政策出臺之后仍然違規(guī)建設的按照相關法律政策規(guī)定進行處罰或強制拆除，構成犯罪的依法追糾刑事責任，強力遏制小產權房的違規(guī)建設勢頭。
4、通過公權力加大對小產權違規(guī)建設的整治力度。
據來自全國各地法院的審判消息，目前已有多起涉及小產權房開發(fā)犯罪的案件已經宣判或正在審理。北京的一個房地產開發(fā)商最近就是因為違規(guī)在租賃的幾百畝集體土地上變相建設、銷售小產權房和涉嫌合同詐騙被檢察院提起公訴，這也是全國首個小產權開發(fā)商被提起公訴。該案件在向人們傳遞一個信息，政府通過公權力對違規(guī)進行小產權房建設的整治力度正在加大。
㈡對小產權房存在價值頗為認可的民間機構則認為，小產權房已經成為農民分享城市化發(fā)展成果的重要途徑之一，同時在一定程度上解決了城鎮(zhèn)中低收入階層的居住需求。
1、一線城市房地產價格太高，動則就是每平方上萬或幾萬元，而小產權房的價格僅相當于各地相同地段商品房價格的一半甚至更低，很容易被購房者作為首選。小產權房有市場，說明市場需要，起碼可以滿足中低收入階層的居住需求。暫時彌補政府廉租房、經濟適用房等房源的不足。
2、如果國家相關部門對在建的小產權房采取強制拆除、沒收、停建、停售、停水、停電等措施，將會激化社會矛盾，產生大量的糾紛，影響社會穩(wěn)定，同時也是對建設資金及建筑材料的巨大浪費。
3、建議制定相關政策，對已經建成的小產權房根據實際情況按照城市規(guī)劃需要和法律法規(guī)及政策區(qū)別對待；對不影響城市發(fā)展規(guī)劃已經形成規(guī)模的小產權房讓其由“非法存在”按照相關政策轉為合法，為其不明不白的黑戶辦理合法的戶口，而不是一謂的一刀切。
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