[ 王勝宇 ]——(2013-10-14) / 已閱7039次
房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指當房屋出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購買該承租房屋的權(quán)利。 1最高人民法院出臺《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》不僅積極肯定了房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的存在價值，而且進一步明確了房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利性質(zhì)、權(quán)利的行使條件和方式。但實踐中，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度還存在很多不完善之處。
一、關(guān)于房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的兩種觀點
關(guān)于房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度，學術(shù)界和實務(wù)界至今仍存在存廢之爭。
主張該制度存在的理由的有：第一，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)具有效率和秩序價值，可以充分發(fā)揮物的效用，提高物的使用效率，維護既有的物的使用關(guān)系，穩(wěn)定社會經(jīng)濟秩序。第二，體現(xiàn)了實質(zhì)上的公平。在出租人與承租人的關(guān)系之中，承租人因基于出租人的所有權(quán)而享有物的使用權(quán)，承租人被當然推定為“弱者”，如承租人和第三人享有平等的購買權(quán)則不利于保護弱者的合法權(quán)益，所以國家通過法律允許承租人、共有人在同等條件下優(yōu)先購買，反映了在經(jīng)濟公平基礎(chǔ)上國家對平等權(quán)所進行的修正，這是法律公平實現(xiàn)的更高層次。
與此相對，有大批學者主張廢止，理由是：第一，所有權(quán)權(quán)能的要求。房屋承租人在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，是對出租人出賣房屋的選擇權(quán)的一種限制，是對意思自治原則的侵犯，同時也一定程度上損害和制約了房屋所有人對特定人格對象的出售房屋的權(quán)利，為新的矛盾糾紛引發(fā)留下了隱患。 2第二，立法本身存在缺陷�！巴葪l件”規(guī)定模糊，造成適用法律上的不確定狀態(tài)。出租人為了與第三人訂約，雙方可以先達成高價約定迫使承租人放棄權(quán)利，出租人再實際低價轉(zhuǎn)讓給第三人，而且優(yōu)先購買權(quán)的行使令房屋所有權(quán)陷入了一種不穩(wěn)定狀態(tài)，房屋交易遙遙無期，善意買受人的利益遭到極大的破壞，交易安全無從談起。 3第三，通行的制度作用顯見�！逗贤ā冯m然以基本法律的形式確定了房屋承租人享有優(yōu)先購買的權(quán)利，但無法使現(xiàn)有的物的租賃關(guān)系處于實質(zhì)的穩(wěn)定之中。如果從維護房屋租賃的穩(wěn)定性和承租人的權(quán)益角度出發(fā)，為各國所普遍接受的“買賣不破租賃”原則即可實現(xiàn)此目的。在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。第四，立法背景已演變。房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是應(yīng)我國建國初期房產(chǎn)資源匱乏的經(jīng)濟形勢要求而產(chǎn)生的，隨著我國市場經(jīng)濟改革的進一步深化以及商品化住房制度的建立，房產(chǎn)交易市場的繁榮為居住的實現(xiàn)提供了多種條件和方式，承租人不購買所承租的房屋并不會影響其基本的生活需要，而且市場經(jīng)濟發(fā)展所需求的意思自治和交易安全卻恰恰是優(yōu)先購權(quán)制度所壓制的法律價值。 4
二、對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)兩種觀點的評析
縱觀上述反對與贊成的聲音，雖然反對的理由有合理成分，但筆者更贊同保留房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度。所有權(quán)的行使是所有人對物進行支配，體現(xiàn)其支配權(quán)的過程，具體地表現(xiàn)為所有人依照法律規(guī)定實現(xiàn)其所有權(quán)各項權(quán)能的行為。所有權(quán)雖然是一種完全的支配權(quán)，但要在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進行，不得濫用所有權(quán)損害社會公共利益和第三人利益，所以，所有權(quán)不受限制的理想從來就沒有徹底地變?yōu)楝F(xiàn)實�！百I賣不破租賃”原則也不可能完全替代房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度發(fā)揮效用，第三人從出租人手中購買房屋多半并不是再出租，而是出于居住、營業(yè)等需求，實質(zhì)上房屋買賣后的租賃關(guān)系很難繼續(xù)保持穩(wěn)定的狀態(tài)，對承租人而言，如沒有優(yōu)先購買權(quán)對出租人的約束，其合法權(quán)益很難得保護�，F(xiàn)階段，雖然房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的立法背景發(fā)生了變化，但住房緊張的狀況在商品房高房價的壓力下必然出現(xiàn)反彈趨勢，保留此項制度非常必要，至于立法本身存在的弊端，則可以通過正確認識優(yōu)先購買權(quán)的效力、修正相關(guān)法律條文解決。
三、完善房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的建議
�。ㄒ唬┓课莩凶馊藘�(yōu)先購買權(quán)的效力
房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是建立在先買權(quán)基礎(chǔ)上的，先買權(quán)在我國現(xiàn)行立法也叫優(yōu)先購買權(quán)，優(yōu)先購買權(quán)既有物權(quán)效力的優(yōu)先購買權(quán)，也有債權(quán)效力的優(yōu)先購買權(quán)。物權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)可以對抗任何人，具有對世效力。債權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)只能在當事人間主張，不能對抗第三人。前文已述及房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)的價值，筆者較同意給予承租人債權(quán)保護�；趥鶛�(quán)的相對性，確立債權(quán)屬性，意味著承租人的優(yōu)先購買權(quán)的行使只影響承租人和出租人之間的法律關(guān)系，而對于第三人不產(chǎn)生約束力。在出租人尚未轉(zhuǎn)移租賃房屋所有權(quán)時形成類似一物二賣關(guān)系，承租人的優(yōu)先權(quán)應(yīng)是優(yōu)先于第三人取得物權(quán)，第三人可依其出租人之間債權(quán)合同主張不履行賠償之訴。而在出租人已經(jīng)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的情況下，承租人得主張債之不履行賠償之訴救濟其優(yōu)先利益。 5《合同法》中關(guān)于房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的內(nèi)容過于原則，但是最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體問題的解釋》補充了相關(guān)內(nèi)容，實現(xiàn)了法律體系內(nèi)部的和諧統(tǒng)一。
�。ǘ╆P(guān)于同等條件的司法判定
同等條件是指房屋出賣價格、支付方式、締約考慮期限、附帶的其他條件等方面對等。同等并非要求承租人承受的條件與第三人的完全相同，只要基本對等，并且不損害出租人的合法權(quán)益，不阻礙出租人與不特定第三人進行買賣房屋磋商即可。對于房屋價格的參照基準，有人建議對于房屋出租人與特定第三人之間具有其它諸如買賣、借貸、商貿(mào)等經(jīng)濟往來利益等情況的，適用金錢折算法，承租人在滿足承擔房屋售價加上金錢折價總和的基礎(chǔ)上得主張房屋優(yōu)先購買權(quán)。 6鑒于人格利益商品化理念對于傳統(tǒng)民法理念的突破，增加基于特定第三人產(chǎn)生的人格利益，轉(zhuǎn)移到房屋價款之中，有其合理的部分，也符合市場經(jīng)濟規(guī)律的發(fā)展，但實踐中應(yīng)慎重審查出租人與特定第三人是否存在規(guī)避承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的情形。
�。ǎ╆P(guān)于損害承租人優(yōu)先購買權(quán)的救濟期限
除斥期間僅適用于形成權(quán)，期間屆滿權(quán)利當然消滅。據(jù)此，如將承租人的優(yōu)先購買權(quán)定性為形成權(quán)，除斥期間屆滿后，承租人便不可主張權(quán)利，出租人僅因期間屆滿就能對抗承租人而無需提出其他抗辯理由，承租人的實體權(quán)利會消滅，并且除斥期間不適用中止、中斷和延長的規(guī)定，這樣不利于完整地保護承租人的權(quán)利。所以，對損害承租人優(yōu)先購買權(quán)的救濟期限應(yīng)適用訴訟時效�！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定普通訴訟時效為二年，考慮到救濟期限太長不利于鼓勵交易，太短不利于維護承租人的利益，所以建議適用一年的特殊訴訟時效。實踐中可能存在出租人未通知承租人轉(zhuǎn)讓房屋，第三人又多次易手的情形，如承租人因自己的疏忽錯過在合理期限內(nèi)主張優(yōu)先購買權(quán)，多年以后再主張，對出租人和第三人來說不公平，建議一年的訴訟時效從承租人知道其優(yōu)先購買權(quán)被侵害之日起算，但從出租人與第三人簽訂房屋買賣合同或?qū)嶋H轉(zhuǎn)讓之日起不超過三年為宜。另外，《民法通則》第138條規(guī)定：“超過訴訟時效期間，當事人自愿履行的，不受訴訟時效限制”，適用訴訟時效相比較除斥期間而言有靈活之處，也給承租人的權(quán)利實現(xiàn)提供了多種可能。
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1、承租人必須是基于居住與出租人建立租賃關(guān)系的，才享有優(yōu)先購買權(quán)，出于商業(yè)和其他用途的不能享有。如此才符合承租人優(yōu)先購買權(quán)制度側(cè)重維護承租人的居住、生活、休憩利益的主旨。2、承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力只及于其承租范圍內(nèi)的房屋，按對“出租人出賣租賃房屋”的通常理解，承租人與未承租房屋部分沒有太大的依賴關(guān)系，故不能主張優(yōu)先購買權(quán)。3、承租人經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租，從實際占有房屋和對房屋的依賴關(guān)系出發(fā)，由次承租人享有優(yōu)先購買權(quán)較合理，但如果承租人轉(zhuǎn)租未經(jīng)出租人同意，承租人和次承租人都不應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)。4、一個房屋上存在多個租賃關(guān)系時，房屋可分割出賣的，各承租人僅對承租的部分享有優(yōu)先購買權(quán)，承租人就承租部分放棄優(yōu)先購買權(quán)的，其他承租人對此不能主張優(yōu)先購買權(quán)；不可分割的，各承租人能協(xié)商一致的按協(xié)商結(jié)果處理，不能協(xié)商一致的由承租房屋所占整體房屋比例最大的承租人享有整體房屋的優(yōu)先購買權(quán)，若放棄則按比例大小依次類推。
（五）與其他權(quán)利沖突的解決
1、與善意第三人的買受權(quán)�！段餀�(quán)法》已將善意取得的范圍擴展至不動產(chǎn)，在房屋出租人與善意第三人已經(jīng)依法辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的情況下，第三人取得房屋所有權(quán)�！皟衫鄼�(quán)取其重”，基于債權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的承租人的優(yōu)先購買權(quán)須讓位于物權(quán)，據(jù)此，承租人不能再主張優(yōu)先購買權(quán)，不能請求善意第三人返還房屋。2、與其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)。共有人的優(yōu)先購買權(quán)是基于物權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是基于債權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理，共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。3、與拍賣中最高競價者的買受權(quán)。按最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》的規(guī)定，出租人用拍賣方式出賣房屋應(yīng)提前通知享有優(yōu)先購買權(quán)的承租人，承租人未到場的視為放棄。據(jù)此，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能對抗拍賣中最高競價者的買受權(quán)。承租人如到場參與拍賣，則成為競買人，所享有的權(quán)利應(yīng)當與其他競買人無異。但有可能承租人因各種客觀理由不能到現(xiàn)場參與競買，應(yīng)建議承租人享有報價的權(quán)利，如現(xiàn)場競價低于承租人的報價，由承租人以報價買受房屋。
北安市法院 王勝宇
