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[ 奚正輝 ]——(2015-12-29) / 已閱8792次

案情：出售方（甲方）系三人共有房屋，在簽署買賣合同時(shí)承諾已辦理好公證委托，但協(xié)助買受人辦理貸款時(shí)，貸款銀行發(fā)現(xiàn)公證委托書的出具時(shí)間（如2015年1月5日）晚于買賣合同簽署日期（2015年1月7日），銀行提出變通措施，即雙方重新簽署一份買賣合同，解決“日期沖突”的難題，貸款問題（買受人貸款資質(zhì)均無問題）便迎刃而解。

法律觀點(diǎn)：本律師接受委托后，及時(shí)發(fā)函催告出售方采取補(bǔ)救措施，但出售方內(nèi)部意見并不統(tǒng)一，最終拒絕重新簽署協(xié)議。雙方訴至法院，（庭審中，我方申請(qǐng)追加銀行為本案第三人），最終，法院認(rèn)定出售方提供的交易資料存有瑕疵，影響交易的實(shí)際履行，故判決其承擔(dān)違約責(zé)任。

四、出售方提供的接受放款銀行的銀行卡復(fù)印件模糊不清，且拒絕其他補(bǔ)救措施，導(dǎo)致貸款銀行無法開展貸款審核工作。

案情：甲、乙雙方簽署買賣合同后，乙方買受人向中國銀行申請(qǐng)貸款，但中國銀行閔行支行及閘北支行最終都不能審核貸款。買賣雙方對(duì)貸款不能的歸責(zé)點(diǎn)各執(zhí)一詞，各自說辭可謂精彩紛呈。因該點(diǎn)系雙方合同無法實(shí)際履行的癥結(jié)所在，影響到最終總房?jī)r(jià)款20%違約責(zé)任的分配及承擔(dān)。

法律觀點(diǎn)：經(jīng)法院查明前往中國銀行支行進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)調(diào)查筆錄反映，甲方先后兩次經(jīng)乙方提供給中國銀行的用于接受貸款銀行放款的銀行卡復(fù)印件模糊不清根本無法辨認(rèn)，其在支行直接電話聯(lián)系甲方在其無法提供清晰可辨的銀行卡復(fù)印件情況下，要求其另行提供活期存折復(fù)印件時(shí)，甲方仍消極拒絕配合，導(dǎo)致貸款銀行無法開展貸款審核工作。

故法院認(rèn)定甲方存有過錯(cuò)，因其未能及時(shí)提供辦理貸款所需材料，導(dǎo)致雙方無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等與本合同履行有關(guān)手續(xù)的過錯(cuò)情形，應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

房屋買賣過程中，甲方配合乙方貸款是其義務(wù)，若甲方提交材料存有瑕疵，導(dǎo)致乙方貸款不能，甲方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。（作者奚正輝律師/赫少華律師）

本文提示：

簽署“好”二手房買賣合同有一定的難度，要熟悉上海市二手房交易流程及稅費(fèi)、熟悉交易的相關(guān)法律及政策，且要有一定的文書寫作表達(dá)能力，不要造成誤解，更不要漏寫合同條款。目前境外客戶聘請(qǐng)律師代理或陪同其做二手房交易的較多，法律意識(shí)較強(qiáng)，國內(nèi)客戶在交易中委托律師的很少，往往是待糾紛出現(xiàn)后才愿意委托律師，但屆時(shí)所付的費(fèi)用及損失可能會(huì)很大。

作為上海資深專業(yè)的房地產(chǎn)交易律師，本律師曾代理客戶處理過上千件房地產(chǎn)交易，審議及起草合同中，因刪除某一條款，幫客戶多增加幾十萬元收益，因增加某條款，幫客戶避免損失幾百萬違約金。故事先找專業(yè)的房地產(chǎn)交易律師代理交易，還是非常重要的。

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