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[ 胡杰豐 ]——(2004-6-9) / 已閱11971次

業(yè)主能否自行籌備成立業(yè)主大會？

浙江民禾律師事務所 胡杰豐


據廣州日報道，3月16日晚，地處惠州惠城區(qū)麥地路某住宅小區(qū)的15名業(yè)主大會籌備組成員正在該小區(qū)S22棟開會，商量召開全體業(yè)主大會的事宜。晚8時30分左右，該小區(qū)保安隊3名保安和一便衣男子闖入會場，以“非法集會”為由要求各業(yè)主立即解散會議�；I備組組長彭老伯爭辯了幾句，便被他們4人拉到門口痛毆，致使其頭皮開裂、右腿股骨骨折，當晚被送往惠州市中心人民醫(yī)院救治。據估算，彭老伯的治療費用需要數萬元。
據記者調查，該小區(qū)自10年前交付，現有業(yè)主1700多戶，由于業(yè)主們認為物業(yè)管理公司不稱職，為了保護自己的權益，業(yè)主們于去年成立了業(yè)主大會籌備組，今年3月13日貼出公告，準備召開業(yè)主大會決定物業(yè)管理公司的去留。但是業(yè)主們籌備召開業(yè)主大會的行動一直受到物業(yè)管理公司的干擾和限制，小區(qū)管理處保安人員多次搶走業(yè)主登記表、撕掉業(yè)主大會籌備組的公告，直至3月16日保安闖入會場、毆打業(yè)主。據悉，這次事件是惠州市近年來發(fā)生的最嚴重的小區(qū)物業(yè)管理公司與業(yè)主間的沖突事件，當地派出所已成立專案組調查此案。
筆者沒有對報道進行調查、核實，也沒能取得經過法院、公安機關等有關部門確認的正式說法，無法對其中所涉及的事實部分進行論斷式法理分析。但是報道反映了當前物業(yè)管理行業(yè)普遍關注的兩個問題：業(yè)主自行召集的業(yè)主會議是否為非法集會？業(yè)主能否自行籌備成立業(yè)主大會？由于我國還沒有相關法律法規(guī)對這兩個問題作出明確規(guī)定，業(yè)主和物業(yè)管理公司又常常對此存在不同理解，并由此導致糾紛，因此筆者就報道所涉及的這兩個問題談談自己的觀點。

一、業(yè)主召集業(yè)主會議是否為非法集會
我國《憲法》第35條規(guī)定：“中華人民共和國公民有言論、出版、集會、結社、游行、
示威的自由”，可見，集會自由是憲法賦予公民的一項基本權利，任何機關、團體、單位和個人都不得隨意剝奪公民的這一基本權利。為了保障公民依法行使集會、游行、示威的權利，維護社會安定和公共秩序，我國又專門制訂了《集會游行示威法》，根據我國《集會游行示威法》的規(guī)定，集會是指聚集于露天公共場所，發(fā)表意見、表達意愿的活動。而《集會游行示威法實施條例》進一步界定了露天公共場所的含義，明確規(guī)定“露天公共場所是指公眾可以自由出入或者憑票可以進入的室外公共場所，不包括機關、團體、企業(yè)事業(yè)組織管理的內部露天場所”。公民在露天公共場所舉行集會，必須依法向主管機關——公安機關提出申請并獲得許可，否則為非法集會。
如果業(yè)主在不屬于露天公共場所的其他地點召開會議（如報道中業(yè)主大會籌備組在小區(qū)內業(yè)主所有的S22棟召開會議），就不需要經過有關部門的批準，也未違反有關法律法規(guī)，不存在“非法集會”的問題。退一步說，即便屬于“非法集會”，物業(yè)管理公司也只能及時報告公安部門，由公安部門來負責處理，保安自身沒有任何管理、驅散“非法集會”的權力。相反，如果保安沒有經過業(yè)主同意，也未依法取得有關部門的批準，就擅自闖入業(yè)主家中解散所謂的“非法集會”，則嚴重侵害了業(yè)主的人身權，違反了有關法律的規(guī)定。我國《憲法》39條規(guī)定：“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅�！薄缎谭ā返�245條規(guī)定：“非法搜查他人身體、住宅，或者非法侵入他人住宅的，處三年以下有期徒刑或者拘役�！薄吨伟补芾硖幜P條例》第22條也規(guī)定：“有下列侵犯他人人身權利行為之一，尚不夠刑事處罰的，處十五日以下拘留、二百元以下罰款或者警告：……（二）非法限制他人人身自由或者非法侵入他人住宅的；……”由此可見，公民的住宅受到法律嚴格保護，物業(yè)管理公司或者保安不得非法侵害業(yè)主的這種法定權利。

二、業(yè)主能否自行籌備成立業(yè)主大會
業(yè)主大會是業(yè)主依法行使物業(yè)所有權、實現業(yè)主自治的一種形式，其基礎是業(yè)主對物業(yè)所享有的建筑物區(qū)分所有權。在業(yè)主大會成立過程中，容易產生糾紛的環(huán)節(jié)是首次業(yè)主大會召集權的行使主體問題，也即誰有權籌備成立業(yè)主大會的問題。
建設部頒布的《業(yè)主大會規(guī)程》第5條規(guī)定：“業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會的籌備工作�！边@一規(guī)定對于剛交付的物業(yè)可能是適用的，但是現在有很多物業(yè)已經交付了多年但一直沒有成立業(yè)主大會，而建設單位可能早已解散或者倒閉，不可能有代表來參加業(yè)主大會籌備組。如果出現這種情況，是不是業(yè)主大會就永遠不用成立了？
按照一般常理，在某一組織成立后，該組織籌備組的成員應成為其核心成員（最起碼也是正式成員）。我國《物業(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成的業(yè)主組織，建設單位不是業(yè)主（尚未出售的物業(yè)除外），也就無權參加業(yè)主大會，由無權參加業(yè)主大會的建設單位負責籌備業(yè)主大會，既不符合常理，也不符合《物業(yè)管理條例》的立法目的，更不符合業(yè)主自治的實際需要。
籌備、召開業(yè)主大會是業(yè)主基于物業(yè)所有權而享有的一種私權利，根據私權領域“法律不禁止即為容許”的精神，業(yè)主自行籌備、召開業(yè)主大會并不違反有關法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬于合法的行為。同時，《物業(yè)管理條例》規(guī)定“業(yè)主有權提議召開業(yè)主大會會議”，業(yè)主大會會議當然也包括業(yè)主大會的籌備會議和成立會議。因此，筆者認為，只要具備業(yè)主大會的成立條件，業(yè)主可以自行籌備成立業(yè)主大會。

論文原載于《現代物業(yè)》2004年第4期（原文使用筆名陳宇）