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  • 業(yè)主自治法律問題研究

    [ 叢廣林 ]——(2004-9-10) / 已閱18255次

    2、建議在《物業(yè)管理條例》中增加對業(yè)主自治糾紛的行政救濟途徑,賦予行政機關(guān)對業(yè)主自治糾紛的調(diào)解權(quán)和行政裁決權(quán)。應(yīng)該說,行政機關(guān)的救濟是解決業(yè)主自治糾紛的第一選擇,因為這種救濟途徑較司法救濟更迅速、更快捷、更專業(yè)且成本最低,它可以迅速的化解業(yè)主自治主體之間的矛盾,避免主體之間關(guān)系的進一步惡化,對小區(qū)和社會的穩(wěn)定起到積極作用。在實踐中,由物業(yè)主管部門進行調(diào)解、裁決還是由街道辦事處進行調(diào)解、裁決的選擇中,筆者更傾向于由街道辦事處行使該項權(quán)力。因為街道辦事處作為政府的派出機關(guān),依屬地原則對其轄區(qū)進行綜合的管理和服務(wù),一方面對其轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)小區(qū)的情況比較熟悉,另一方面維護該小區(qū)的穩(wěn)定和正常的生活秩序也是其職責之一。賦予其對業(yè)主自治糾紛的調(diào)解權(quán)和裁決權(quán)較其他部門更經(jīng)濟、更符合實際需要。雖然《物業(yè)管理條例》賦予了行政機關(guān)對業(yè)主自治的指導權(quán)和監(jiān)督權(quán),但這種指導權(quán)并不具有強制性的行政救濟性,不利于糾紛的及時解決。因此增加行政機關(guān)對自治糾紛的裁決權(quán)或調(diào)解權(quán)十分必要。
    3、修改地方性法規(guī)或出臺地方政府規(guī)章,對沒有具體的規(guī)定的事項作出具體規(guī)定。在國務(wù)院《物業(yè)管理條例》沒有出臺之前,各地方出臺了很多的地方性法規(guī),對本地方的物業(yè)管理和業(yè)主自治活動提供了法律依據(jù)。在《物業(yè)管理條例》出臺后,大多數(shù)地方性法規(guī)都存在與該條例有相抵觸的地方。因此,通過修改的機會,各地方應(yīng)當對業(yè)主自治的有關(guān)問題作出具有可操作性的具體規(guī)定,以填補該條例的不足。如建立業(yè)主名冊制度,開發(fā)商、前期物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主各方主體各負其責,建立并有效對業(yè)主名冊進行管理,避免因業(yè)主身份發(fā)生的糾紛;再如建立業(yè)主委員會委員競選制度,是業(yè)主委員會委員的選舉民主、透明、公正。
    4、建議由最高人民法院出臺相應(yīng)的司法解釋,針對業(yè)主自治在司法救濟中如何具體適用法律的問題作出詳細規(guī)定。雖然行政救濟比較便捷,但是往往不具有最終的確定性,他仍然要接受法院的司法審查。法院是現(xiàn)代民主法治國家最主要的權(quán)利救濟機關(guān),可以說,幾乎所有的權(quán)利都可以通過司法機關(guān)予以救濟,其所采取的救濟措施往往是終局性的,具有很高的穩(wěn)定性和權(quán)威性,對業(yè)主自治權(quán)的救濟也不例外。當然司法救濟也有其缺陷,比如訴訟程序相對復雜,訴訟成本較高,產(chǎn)生效力的時間也相對較長,往往不能立即產(chǎn)生法律效果。當然在窮盡行政救濟的情況下,選擇司法救濟更可以充分的保護業(yè)主的自治權(quán)。目前在尚未有法律規(guī)定的情況下,建議最高人民法院出臺相應(yīng)的司法解釋,針對業(yè)主自治司法救濟中如何具體適用法律的問題作出詳細規(guī)定,可謂是一種權(quán)宜之計。
    (二)制定業(yè)主自治規(guī)范,通過《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)范業(yè)主的自治行為,填補法律、法規(guī)漏洞。
    不管制定法如何健全完善,也不可避免的存在漏洞,而且基于業(yè)主自治的性質(zhì),法律也不宜制定過多的強制性規(guī)定,因此業(yè)主應(yīng)該充分的利用自治的特點,通過制定自治規(guī)范來對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的自治活動進行規(guī)范。業(yè)主自治規(guī)范包括《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》,這兩個文件應(yīng)當根據(jù)本區(qū)域的實際情況,在不與《物業(yè)管理條例》和《業(yè)主大會規(guī)程》和地方性法規(guī)抵觸的情況下,對上述文件沒有規(guī)定的諸如業(yè)主自治的原則、內(nèi)容、運行程序、責任和糾紛的解決等事項作出詳細約定,以填補法律、法規(guī)的漏洞,使業(yè)主自治更具有可操作性。
    (四)加強法制宣傳提高業(yè)主民主參與意識,增進業(yè)主之間信息溝通。
    業(yè)主參與意識淡漠是業(yè)主自治制度難以推行的原因之一。因此,一方面有關(guān)行政主管部門和街道辦事處應(yīng)當加大宣傳力度,通過辦理培訓班和社區(qū)法制宣傳等方式,提高業(yè)主的法律意識和參與意識;另一方面,為業(yè)主提供必要有效的溝通方式,例如在小區(qū)內(nèi)為業(yè)主提供專用的公示欄和意見欄,有條件的高檔小區(qū)還可以設(shè)置局域網(wǎng)。這些方式都是消除業(yè)主的信息障礙、推進業(yè)主自治制度的有效措施。
    參考文獻:
    1、 王圣誦著,《中國自治法研究》,中國法制出版社,2003年5月第一版。
    2、夏善勝主編,《物業(yè)管理法》,法律出版社,2003年4月第一版,
    3、高富平、黃武雙著,《物業(yè)權(quán)屬與物業(yè)管理》,中國法制出版社,2002年9月第一版,
    4、尹章華等著,《公寓大廈管理》,中國政法大學出版社,2003年5月第一版
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