[ 武志國 ]——(2005-7-20) / 已閱11489次
不動產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一雖成定局 但細節(jié)仍不明朗
我國尚未頒行專門的不動產(chǎn)登記法，但已列入國家立法規(guī)劃。不動產(chǎn)登記是指登記申請人申請專門的登記機關就不動產(chǎn)權利的設立、轉(zhuǎn)移、變更和消滅依據(jù)法定程序記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。
一、當前中國的不動產(chǎn)登記存在“五不統(tǒng)一”
我國不動產(chǎn)登記制度方面的缺陷被大多數(shù)學者稱為“五不統(tǒng)一”：不動產(chǎn)登記法律不統(tǒng)一，不動產(chǎn)登記效力的不統(tǒng)一，不動產(chǎn)登記機構不統(tǒng)一，不動產(chǎn)登記程序不統(tǒng)一，不動產(chǎn)登記的權屬證書不統(tǒng)一。五不統(tǒng)一最大的真正的弊端在于不便民，造成制度成本高昂效率低下。
二、統(tǒng)一不動產(chǎn)登記效力
《物權法（草案）》第九條第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當?shù)怯洠晃唇?jīng)登記，不發(fā)生物權效力，但法律另有規(guī)定的除外�！边@里應采登記要件主義，未采取對抗要件主義。登記要件主義使得登記公示同權利移轉(zhuǎn)的一致化，賦予登記公信力，較有利于交易的進行，符合市場經(jīng)濟條件下交易頻繁的社會保護交易安全和善意第三人的價值取向。
三、不動產(chǎn)登記實行屬地登記原則
《物權法（草案）》第十條第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理�！� 我國目前實行的不動產(chǎn)登記制度基本上也算是屬地管轄，但土地登記機構為了解決中央直屬或者跨地區(qū)不動產(chǎn)登記問題采取了為分級多頭登記辦法。草案沒有指出解決跨地區(qū)不動產(chǎn)登記的解決辦法。
四、房地登記一體的過度性規(guī)定
《物權法（草案）》第二百六十七條規(guī)定：“ 法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記未作規(guī)定前，當事人可以向房產(chǎn)登記機構或者土地登記機構申請一并辦理城市房屋所有權和土地使用權登記。房產(chǎn)登記機構和土地登記機構應當通過信息共享等辦法，為當事人一并辦證提供便利。”由此可見不動產(chǎn)登記統(tǒng)一的范圍至少明確了房地登記一體的規(guī)定。老百姓辦理房產(chǎn)證只跑一家就可以了，可謂便民的重要體現(xiàn)。
五、不動產(chǎn)登記統(tǒng)一雖成定局 但細節(jié)仍不明朗
《物權法（草案）》第十條第二款規(guī)定：“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定�！钡怯浀姆秶�、機構統(tǒng)一到怎樣的地步，這里沒有明確。尤其是不動產(chǎn)登記機構改革沒有明確其性質(zhì)和設置。這涉及國家機構改革的敏銳問題，牽動了目前不動產(chǎn)登記機構的前途命運。種種不明朗的爭議性的內(nèi)容技術性地交給了未來的不動產(chǎn)登記法律或行政法規(guī)。
（內(nèi)蒙古自治區(qū)土地儲備登記中心 武志國）
