[ 強(qiáng)浩 ]——(2005-9-1) / 已閱26486次
1、修改相關(guān)法律法規(guī)，明確儲備土地性質(zhì)
現(xiàn)行的《中華人民共和國土地管理法》對政府土地儲備并沒有明確規(guī)定，這也就導(dǎo)致了土地儲備收購的性質(zhì)和儲備土地的使用權(quán)性質(zhì)的懸而不決。土地儲備收購性質(zhì)的不明確將導(dǎo)致土地儲備機(jī)構(gòu)的工作很難順利進(jìn)行，會引發(fā)土地收購儲備價(jià)格的不合理上揚(yáng)；儲備土地使用權(quán)性質(zhì)的不明朗也將成為土地儲備部門融資的一大瓶頸。另《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》也應(yīng)針對土地儲備這一特殊情況進(jìn)行特殊規(guī)定。因此，雖然全國各地已經(jīng)按照《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》初步建立了土地儲備制度，但如何將土地儲備工作進(jìn)一步的合法化也必須提上議事日程。
2、加大財(cái)政投入，完善和落實(shí)土地儲備專項(xiàng)資金
按照《上海市土地儲備辦法》的規(guī)定，土地儲備專項(xiàng)資金系指儲備地塊出讓所得的價(jià)款在扣除土地出讓金、土地儲備的成本開支和管理費(fèi)后的余額部分。但如前文所述，因?yàn)楦鞣N原因，短期內(nèi)按照這種辦法收集土地儲備專項(xiàng)資金只是一個美麗的愿望，并不具備實(shí)際操作性，因此，文章認(rèn)為在現(xiàn)階段在土地儲備專項(xiàng)資金匱乏，制度不完善的情況下，為了保證土地儲備工作的順利進(jìn)行，最直接的辦法就是加大財(cái)政投入，通過進(jìn)一步輸血來完善土地儲備機(jī)構(gòu)的自我造血機(jī)能。
3、央行盡快出臺《土地儲備機(jī)構(gòu)貸款管理辦法》
在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)，銀行貸款都將成為土地儲備機(jī)構(gòu)的重要資金來源，也正是因?yàn)槲覈鴽]有一部針對土地儲備機(jī)構(gòu)貸款的操作辦法，才導(dǎo)致各地商業(yè)銀行和房地部門在土地儲備貸款工作上的無序和無奈。
無可否認(rèn)，只要我國宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢向好，儲備土地應(yīng)當(dāng)是一項(xiàng)比較優(yōu)良的資產(chǎn)，因此央行對商業(yè)銀行對各土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款的行為并沒有禁止，事實(shí)上央行的態(tài)度是表示了默認(rèn)。但是，如何在《擔(dān)保法》、《土地法》、《房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《貸款通則》等各種法律法規(guī)中尋找一個平衡點(diǎn)，是央行下一步工作的關(guān)鍵。
4、資金來源多元化
目前關(guān)于如何開拓土地儲備資金來源的提議很多，主要有以下幾項(xiàng)：
（1）土地資產(chǎn)證券化，指土地儲備機(jī)構(gòu)以儲備土地預(yù)期收益或者土地貸款作為擔(dān)保發(fā)行證券，向社會融資。
（2）土地開發(fā)信托，指土地儲備機(jī)構(gòu)委托信托投資公司設(shè)立土地儲備資金信托，以土地使用權(quán)益為信托資金及收益提供質(zhì)押，設(shè)定一定的利率，吸引社會投資。目前西安市長安區(qū)國有土地儲備中心和西部信托投資有限公司已經(jīng)進(jìn)行了有益的嘗試，發(fā)行了2億元的信托計(jì)劃，市場反響熱烈。
（3）土地權(quán)益置換，指土地儲備機(jī)構(gòu)按照土地儲備計(jì)劃，在進(jìn)行土地儲備的過程中，為了節(jié)省土地收購費(fèi)用、安置現(xiàn)有土地使用者，用已經(jīng)進(jìn)入土地儲備體系的土地置換土地使用者所使用土地的行為。該方法并非嚴(yán)格意義上的融資，卻是減少資金投入，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一大舉措。當(dāng)然，該方法是建立在土地儲備機(jī)構(gòu)已有大量符合規(guī)劃且可置換的土地資源的前提上的。
總 結(jié)
綜上所述，筆者認(rèn)為，建立和完善我國的土地儲備制度是一項(xiàng)有利于我國房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)步向上發(fā)展的任務(wù)，但目前最主要的發(fā)展瓶頸是現(xiàn)行的法律法規(guī)并沒有對土地儲備做出詳細(xì)和明確的規(guī)定。
需要解決的核心問題是如何規(guī)范和界定儲備土地的使用權(quán)性質(zhì)，即在土地儲備后，土地使用權(quán)按法定程序出讓前，土地使用權(quán)是否存在？性質(zhì)如何？期限如何？誰有權(quán)行使上述權(quán)利？一旦從法律層面上解決了這個問題，則土地儲備機(jī)構(gòu)采取任何一種融資措施都將擁有合適的法源基礎(chǔ)，將直接有利于改變土地儲備過程中儲備機(jī)構(gòu)資金不足的窘迫面貌。
因此，與時(shí)俱進(jìn)地推進(jìn)我國立法工作、進(jìn)一步完善房地產(chǎn)立法工作，尤為重要。
上海長風(fēng)地產(chǎn)有限公司 強(qiáng) 浩
上海允正律師事務(wù)所 陸 欣
2005.8.3
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