[ 陳召利 ]——(2007-5-25) / 已閱56958次
從目標房地產(chǎn)項目的來源上看，可能由目標房地產(chǎn)公司第一手開發(fā)，未經(jīng)過轉(zhuǎn)讓程序；也可能由目標房地產(chǎn)公司從其他方處受讓所得。在第一種情況下，不動產(chǎn)物權(quán)由目標房地產(chǎn)公司設立，其上所存在的債權(quán)債務關系較為簡單，股權(quán)受讓方的風險相對較小。在第二種情況下，不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)過轉(zhuǎn)讓和變更，原轉(zhuǎn)讓方與受讓方的債權(quán)債務關系、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓審批手續(xù)的合法性、轉(zhuǎn)讓行為的法律效力等因素都具有很大的不確定性，股權(quán)受讓方的風險也隨之增大。但不論在哪種情況下，股權(quán)受讓方均應當結(jié)合我國《物權(quán)法》關于物權(quán)變動的規(guī)定，做好風險防范和控制。
如前所述，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)就是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，審查房地產(chǎn)項目的合法性的關鍵在于：目標房地產(chǎn)項目否權(quán)屬清晰、有沒有瑕疵或其他隱患，尤其是目標公司從他人處受讓而得的房地產(chǎn)項目，必須辦理完一切法定手續(xù)。即目標房地產(chǎn)項目合法取得了國有土地使用權(quán)，這是房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的基礎。首先，根據(jù)我國《物權(quán)法》第九條之規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，房地產(chǎn)項目公司不僅要簽訂了《國有土地出讓合同》，還必須依法辦理了土地使用權(quán)的登記手續(xù)，非經(jīng)依法登記，則房地產(chǎn)項目公司尚未取得土地使用權(quán)。其次，根據(jù)我國《物權(quán)法》第十四條、第十七條之規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀�，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力�！薄安粍赢a(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。”房地產(chǎn)項目公司是否取得土地使用權(quán)，不僅要看《國有土地使用證》，還應該核實國有土地使用證記載的事項與不動產(chǎn)登記簿是否一致，如不一致，應當以不動產(chǎn)登記簿為準。
此外，房地產(chǎn)項目開發(fā)還必須符合我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的相關規(guī)定，如：1. “以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外�！� 2. “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目，應當符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。”即處于開發(fā)不同階段的地上建筑物（包括在建、停建、緩建、已建成但尚未銷售的、已銷售的房地產(chǎn)項目）已經(jīng)辦理了合法的批準手續(xù)，即已獲得土地使用權(quán)證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、預售許可證等。
（二）《物權(quán)法》的拆遷補償制度對房地產(chǎn)項目的影響
房地產(chǎn)開發(fā)往往離不開房屋拆遷。根據(jù)我國《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十二條之規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應當書面通知被拆遷人�！币虼�，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓后，房地產(chǎn)項目公司仍可能面臨拆遷補償?shù)膯栴}。目前在房地產(chǎn)市場，“拆遷難”成為普遍問題。隨著《物權(quán)法》的正式實施，房地產(chǎn)項目公司股權(quán)受讓人對房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓應該更為謹慎，對其法律風險應有更為充分的評估。
我國《物權(quán)法》第四十二條、第一百四十八條規(guī)定，“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件”�！敖ㄔO用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應的出讓金�！庇纱丝梢姡覈餀�(quán)法更加嚴格地限制了征收條件，細化了補償標準，這必將使我國現(xiàn)行的征收拆遷補償制度發(fā)生顛覆性的變化，無疑會增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本，同時有可能延緩拆遷的進度進而影響房地產(chǎn)開發(fā)的速度。
（三）《物權(quán)法》的相鄰關系制度對房地產(chǎn)項目的影響
隨著城市化的發(fā)展，在現(xiàn)代都市，建筑物的通風、采光和日照問題日益成為社會關注的問題之一。由于城市土地價值的提升，導致建筑物之間的距離比過去縮小，高層建筑進一步普及，這些變化使得建筑物相鄰關系的糾紛日益增多，尤其是在通風、采光和日照等方面的矛盾越來越多。因此，我國《物權(quán)法》在《民法通則》的基礎上專設一章規(guī)定了相鄰關系制度，并對通風、采光和日照的問題作了明文規(guī)定，其第八十九條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照�！�
根據(jù)上述法律規(guī)定，新建的建筑物不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照，即使取得了建設工程規(guī)劃許可證，證明建筑行為是合法的，但只要導致鄰近建筑物的通風、采光和日照沒有達到規(guī)定的最低標準，也應當認為給鄰近住戶造成了生活上的妨礙，應當承擔相應的責任。這要求投資者在審查房地產(chǎn)項目時，應當注意房地產(chǎn)項目是否符合國家有關工程建設標準，與鄰近的建筑保持一定的距離和適當?shù)母叨龋悦夥恋K相鄰建筑的通風、采光和日照，為日后發(fā)生不必要的糾紛與經(jīng)濟損失埋下隱患。因此，如果一個房地產(chǎn)項目在建設過程中已經(jīng)與周邊的單位和居民產(chǎn)生的矛盾十分緊張時，房地產(chǎn)項目公司股權(quán)受讓人就需要慎重考慮，因為這些矛盾的存在可能會造成工期大大延期，也會對房地產(chǎn)項目產(chǎn)生較大的負面影響。
（四）《物權(quán)法》的建設用地使用權(quán)制度對房地產(chǎn)項目的影響
隨著經(jīng)濟與社會的發(fā)展，對土地的需求量越來越大，土地分層次利用的問題也日益突出。但是，在《物權(quán)法》出臺之前，我國還沒有專門對土地分層次利用進行規(guī)范的法律、法規(guī)，同一宗土地上只能存在一個土地使用權(quán)，這使得現(xiàn)實中一些專門利用地下或者地上空間的權(quán)利性質(zhì)變得不明確，相關設施的權(quán)利人的權(quán)利也得不到確認與保護。
我國《物權(quán)法》第一百三十六條專門就土地分層次利用加以規(guī)范，“建設用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權(quán)，不得損害已設立的用益物權(quán)”。這就要求，設立建設用地使用權(quán)必須界定每一建設用地使用權(quán)具體占用的空間，即標明建設用地占用的面積和四至，建筑物、構(gòu)筑物以及附屬設施的高度和深度，使建設用地使用權(quán)人行使權(quán)利的范圍得以確定。比如，同一塊土地地下10米至地上70米的建設用地使用權(quán)出讓給甲公司建寫宇樓；地下20米至40米的建設用地使用權(quán)出讓給乙公司建一地下商場。在分層出讓建設用地使用權(quán)時，不同層次的權(quán)利人是按照同樣的規(guī)定取得土地使用權(quán)的，在法律上他們的權(quán)利和義務是相同的，只不過其使用權(quán)所占用的空間范圍有所區(qū)別。
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