[ 陳召利 ]——(2007-7-6) / 已閱37990次
物權法沒有絕對禁止住宅改為商用，物權法對于住宅改為商用提供了法律路徑指引：1、按照有關法律規(guī)定做出評價并變更許可；2、取得有利害關系的業(yè)主的同意。改商以后，可能增加樓面負載，也可能需要拆改給建筑物帶來其他不良影響。其次住宅改商以后，因為商業(yè)活動會排放噪聲、廢水、垃圾等污染物，也可能增加車輛等影響社區(qū)秩序�？偟膩碚f，住宅改商不僅僅是物權問題，涉及到社會管理秩序和市民的生活秩序，因此該條規(guī)定有條件地放松了對住宅禁商的限制，但是要想住宅改商，還需要經(jīng)過相關行政手續(xù)審批和業(yè)主同意。
七、明確了業(yè)主、業(yè)主委員會及業(yè)主大會的訴訟主體資格。
第八十三條 業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
物權法首次直接賦予了業(yè)主大會和業(yè)主委員會訴訟主體地位，從此，業(yè)主大會和業(yè)主委員會可以原告身份出現(xiàn)在法庭上。
八、維修資金屬于業(yè)主共有，維修資金的籌集、使用情況應當公布，業(yè)主權利更加透明。
第七十九條 建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。
業(yè)主共有部分維修費用的稱呼，長期以來沒有統(tǒng)一，物權法將物業(yè)維修的費用統(tǒng)一，定名為維修資金，并歸全體業(yè)主共有。維修資金的使用由業(yè)主共同決定，業(yè)主可以將維修資金用于全體業(yè)主共有設施的維修，如電梯、水箱、下水管道、煤氣、消防設施、路燈等共用設施的維護與修理�！段餀喾ā愤�規(guī)定維修資金的籌集、使用情況應當公示，以上規(guī)定切實保護業(yè)主的切身利益，并為維修資金的專門立法與實踐完善提供了法律依據(jù)。
九、業(yè)主將有權更換物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人。
第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。
物權法確立了業(yè)主對物業(yè)服務方式的完全選擇權，業(yè)主全體可以自行管理，也可以委托一個或多個機構共同管理。劃清了業(yè)主大會和業(yè)主委員會與物業(yè)服務機構之間的關系，物業(yè)服務從屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會，業(yè)主全體可以依法更換物業(yè)服務機構。但是根據(jù)相關條款內容，從實踐來看，業(yè)主大會和業(yè)主委員會如何更換物業(yè)服務機構還需要進一步細化。
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