[ 曲宇輝 ]——(2007-8-15) / 已閱21366次
(三)登記辦法
作為單一事項(xiàng)的不動(dòng)產(chǎn)登記，如房屋所有權(quán)登記、土地使用權(quán)登記等，已有相關(guān)規(guī)章和規(guī)范性文件, 按照《物權(quán)法》的規(guī)定制訂不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法,主要任務(wù)，一是應(yīng)當(dāng)就不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍、種類和權(quán)證名稱作出統(tǒng)一規(guī)定，不允許地方和部門創(chuàng)設(shè)新的不動(dòng)產(chǎn)登記種類和權(quán)證名稱，真真保證“物權(quán)法定”；二是規(guī)定幾種統(tǒng)一登記模式，但不宜登記模式一刀切。法律上可以授權(quán)省級(jí)政府自行決定統(tǒng)一登記模式并制訂不動(dòng)產(chǎn)登記辦法。不同的統(tǒng)一登記模式,會(huì)有不同的土地與土地附著物登記關(guān)系,會(huì)有不同的登記條件、程序和期限，會(huì)形成不同的登記辦法。
三、重新審視不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的呼聲
這里先來(lái)看看筆者所在杭州市的土地、房屋登記事項(xiàng)。
1、商品房開發(fā)項(xiàng)目。開發(fā)商向土地行政主管部門申領(lǐng)國(guó)有土地使用證；需要預(yù)售商品房的，向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)商品房預(yù)售證；房屋竣工驗(yàn)收后，向土地行政主管部門申領(lǐng)土地使用權(quán)總證，向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)房屋所有權(quán)總證。房屋交付業(yè)主后，業(yè)主向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)房屋所有權(quán)證，向稅務(wù)部門申領(lǐng)契證，向土地行政主管部門申領(lǐng)國(guó)有土地使用證。
2、非商品房開發(fā)項(xiàng)目。業(yè)主向土地行政主管部門申領(lǐng)土地使用證；房屋竣工驗(yàn)收后，向土地行政主管部門申請(qǐng)換發(fā)土地使用證，向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)房屋所有權(quán)證。
3、農(nóng)村村民私人建房。房屋竣工驗(yàn)收后，向土地行政主管部門申領(lǐng)集體土地使用證。
4、轉(zhuǎn)讓。房屋連帶土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)房屋所有權(quán)證，向稅務(wù)部門申領(lǐng)契證，向土地行政主管部門申領(lǐng)土地使用權(quán)證。
5、租賃。向房產(chǎn)行政主管部門登記。
6、抵押。房屋連帶土地使用權(quán)抵押，向房產(chǎn)行政主管部門辦理抵押登記。以沒(méi)有房屋的土地使用權(quán)抵押，向土地行政主管部門辦理抵押登記。
對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)，買房不是經(jīng)常性事件，大部分家庭可能10年、20年才有一次，對(duì)大多數(shù)的單位來(lái)說(shuō)，也是幾年或者更多年辦一次的事，跑兩個(gè)地方還是跑三個(gè)地方辦證，辦“兩證”還是辦“三證”，只要辦證部門能在法定期限內(nèi)辦好,大多數(shù)單位、個(gè)人并無(wú)多大意見(jiàn)。而房屋、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及其登記，涉及兩個(gè)部門四個(gè)手續(xù)，但兩個(gè)部門都是轉(zhuǎn)讓手續(xù)與登記手續(xù)兩個(gè)手續(xù)一次申請(qǐng)、一并辦理。
“呼聲”來(lái)自房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)是正常的，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商特別是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，辦理房地產(chǎn)交易及登記是經(jīng)常性事件，如果能在一個(gè)地方辦好房屋土地登記手續(xù)，自然省事。“呼聲”也來(lái)自理論界和法律界，認(rèn)為房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)發(fā)一本證，只要把土地、房產(chǎn)兩個(gè)管理部門合一，或者成立一個(gè)專門發(fā)證部門，就萬(wàn)事大吉了。但是他們并沒(méi)有考慮，以辦證的方便換辦其他諸多事情的不方便，究竟是利大還是弊大，特別是對(duì)廣大的單位、個(gè)人來(lái)說(shuō)，是否有真正的方便。
曲宇輝
[1]胡康生《物權(quán)法的基本原則及其主要內(nèi)容》
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