[ 劉雄剛 ]——(2009-5-15) / 已閱43674次
商品房買賣中的法律問題
劉雄剛
[摘要]
本文對商品房買賣中的法律問題進行了論述，分析研究了我國現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，對商品房買賣中涉及到的主要合同關(guān)系進行闡述，以期達到規(guī)范商品房買賣市場，促進房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。
[關(guān)鍵詞] 商品房買賣 訂購書 商品房預售 按揭 法律責任
[目錄]
一、商品房買賣的基本理論問題
二、商品房預售的法律問題
三、商品房買賣按揭法律問題
四、商品房買賣中開發(fā)商的法律責任問題
近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)的立法不健全，房地產(chǎn)市場機制也不健全，導致商品房買賣糾紛成為社會投訴熱點和關(guān)注焦點。本文在這一背景下解讀我國現(xiàn)行法的有關(guān)規(guī)定，就商品房買賣中涉及到的部分法律問題談談筆者的淺見。
一、商品房買賣的基本理論問題
（一）商品房的概念
廣義的商品房指所有作為商品上市交易的房屋，包括開發(fā)商建造的房屋、私有房屋、經(jīng)濟適用房和房改房等。
狹義的商品房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的用于向社會銷售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的房屋。 除非特別說明，本文所稱商品房是就狹義的概念而言。
（二）商品房買賣合同的概念及法律特征
商品房買賣合同是指出賣人轉(zhuǎn)移在建或已建商品房所有權(quán)及相關(guān)財產(chǎn)權(quán)利予買受人，買受人支付價款的合同，是不動產(chǎn)買賣合同的最主要類型。一般來說，商品房買賣合同具有如下法律特征：
1.標的物在法律上呈現(xiàn)出較復雜的形態(tài)。
在我國，由于土地為國家所有，因此商品房所附著的土地權(quán)利并非所有權(quán)而是使用權(quán)。同時，隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高，人民對居住環(huán)境的要求越來越高，高層住宅和住宅小區(qū)的出現(xiàn)，使商品房買賣合同的標的物不僅限于土地使用權(quán)與房屋，還包括了建筑物和小區(qū)的公用設施的所有權(quán)及使用權(quán)。
2.標的物財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為標志。是商品房買賣合同的主要法律特征。
我國《合同法》第133條規(guī)定：標的物的所有權(quán)自標的物交付時轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記�！稉７ā返�41條規(guī)定：當事人以本法第42條規(guī)定的財產(chǎn)（主要為不動產(chǎn)）抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效�？梢娢覈⒎▽ξ餀�(quán)變動采登記或交付要件主義。就商品房買賣合同而言，其房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)等財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移也應以辦理相關(guān)權(quán)屬變更登記為標志。
3.行政干預色彩相對濃厚。
由于土地房屋類不動產(chǎn)價值較大，對國計民生影響甚巨，故各國法律對不動產(chǎn)買賣合同均有特別規(guī)制。在我國，由于土地為國家所有，加之國家對房地產(chǎn)開發(fā)過程的嚴格監(jiān)控，對商品房買賣合同訂立和履行過程的行政干預尤為明顯，如對商品房預售合同采強制登記制度等。
（三）關(guān)于商品房買賣中訂購書的法律問題
1.商品房訂購書的概念
商品房訂購書也稱認購書，是指商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件，其主要內(nèi)容包括定金條款、買賣特定商品房及在滿足約定條件時簽署正式買賣合同的合意等。
2.訂購書的法律性質(zhì)
從法律性質(zhì)上分析，商品房認購書是一種預約合同。預約是指當事人雙方約定負有將來締結(jié)契約義務的契約，或謂當事人一方或雙方預先約定將來訂立具有特定內(nèi)容之契約的契約。其將來應訂立之契約則稱為本契約或本約。商品房認購書的內(nèi)容，是約定雙方有義務在一定期限內(nèi)洽談購房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認購書本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析，商品房認購書是一種預約合同。訂購書為預約，則雙方在訂購書中約定將要簽署的正式的商品房買賣合同則為本約。
3.商品房訂購書與購房合同
（1）商品房認購書與購房合同的關(guān)系
商品房認購書不是購房合同的從合同。商品房認購書約定的是一種行為義務，并不依賴于將來可能洽談的購房合同的效力。將來雙方不洽談購房合同，也不會導致商品房認購書的無效，不影響雙方應當履行的善意洽談義務的存在，所以它是一種獨立的合同，而不是購房合同的從合同。
（2）具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容的商品房認購書的法律性質(zhì)
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